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土地市場(chǎng)是衡量未來(lái)市場(chǎng)整體趨勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。綜合WIND數(shù)據(jù)庫(kù)等第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2018年供應(yīng)體量同比上漲近10%，帶動(dòng)成交量一同攀升，但在價(jià)格層面表現(xiàn)不甚理想，土地出讓金、成交樓面價(jià)、平均溢價(jià)率均出現(xiàn)不同程度的下滑，主要受到樓市調(diào)控政策深化的影響。

伴隨政策收緊，房企利潤(rùn)空間被壓縮，資金回籠速度放緩，因此房企拿地積極性下滑，拍地時(shí)也更趨理性和審慎。

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土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，在2014-2016年，土地供需量連續(xù)3年下滑，到了2017-2018年，土地供需均出現(xiàn)大幅上漲。而當(dāng)前土地市場(chǎng)降溫明顯，300城市宅地出讓金增速?gòu)?017年拿地47%回落至2018年的3%。

各個(gè)城市土地成交溢價(jià)率也發(fā)生了變化。2018年12月，一線城市土地成交溢價(jià)率降至2.35%；二線城市土地實(shí)際成交溢價(jià)率升至7.04%；三四線城市的土地成交溢價(jià)率升至9.14%。

海通證券數(shù)據(jù)顯示，從結(jié)構(gòu)上看，三四線城市的土地成交建面增幅非常多，所以三四線城市的土地成交情況要好于一二線城市。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2019年上半年土地市場(chǎng)景氣度仍將繼續(xù)回落。

上海的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整較為明顯。上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司研究顯示，2018年度商辦用地的成交結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著調(diào)整，純商業(yè)用地成交63萬(wàn)平方米，顯著高于去年的6.1萬(wàn)平方米。辦公用地成交4.3萬(wàn)平方米，顯著低于去年的17萬(wàn)平方米。商業(yè)辦公混合用地成交48萬(wàn)平方米，同比增加43%（14.4萬(wàn)平方米）。

談及對(duì)土地市場(chǎng)未來(lái)展望，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地供應(yīng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)增加，尤其是很多城市依然需要積極補(bǔ)庫(kù)存；其次，許多工業(yè)用地可能會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌�用地，這可能是很多大城市會(huì)積極開(kāi)展的內(nèi)容；再次，結(jié)構(gòu)化的改革會(huì)增加，尤其是在集體建設(shè)用地配建租賃住房方面，會(huì)有較大的動(dòng)作。

大房企土儲(chǔ)趨勢(shì)

2018年，在因城施策、分類調(diào)控的有效實(shí)施下，前期房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快、市場(chǎng)活躍度高的一二線城市樓市調(diào)控繼續(xù)深化，同時(shí)土拍配套政策進(jìn)一步完善，嚴(yán)格要求出讓條件，控制地價(jià)水平，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；而房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不發(fā)達(dá)的三線城市，樓市調(diào)控力度并沒(méi)有一二線城市大，因此房企拿地布局開(kāi)始向三線城市傾斜，帶動(dòng)三線城市土地市場(chǎng)回暖。

2018年，三線城市土地供應(yīng)大增19.62%。相較于一二線城市，三線城市則處于回暖的態(tài)勢(shì)。

盡管調(diào)控仍舊趨嚴(yán)，但是多數(shù)房企堅(jiān)持?jǐn)U大土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略，而且相較中小房企，大型房企的融資渠道較豐富且融資成本較低。

其中，以碧桂園為代表的房企，大幅擴(kuò)充三線城市的土地儲(chǔ)備，押寶其未來(lái)城市化進(jìn)程中樓市的發(fā)展?jié)摿�，搶占市�?chǎng)份額；萬(wàn)科、保利等房企則在保證二線城市穩(wěn)定投資回報(bào)的同時(shí)，繼續(xù)加大對(duì)新市場(chǎng)空間的拓展；而中海則維持深耕一、二城市，把握當(dāng)前熱點(diǎn)市場(chǎng)，再對(duì)三線城市進(jìn)行試水。

不過(guò)，近兩年以來(lái)，成熟發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向存量的趨勢(shì)已愈發(fā)明顯，這更加速了房企之間的競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)內(nèi)人士稱，“當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)整體洗牌的速度正在大幅提升，在淘汰了相當(dāng)一批小微房企之后，留給大中型房企的市場(chǎng)機(jī)遇反而會(huì)更好”。