淺議從經濟均衡角度分析我國小產權房問題
【摘 要】 小產權房是我國城市化迅速發(fā)展和商品房價格快速上漲過程中出現的特定產物。微觀經濟主體的利益驅動是小產權房生成和增加的內在動力，小產權房的出現和發(fā)展對整個經濟社會的效益 實現了提升，其存在具有某種程度上的必然性和現實合理性。從經濟均衡角度分析，小產權房問題的解決必須綜合權衡法律、社會和經濟因素，強制拆除和不利管制的極端作法都是不可取的，而選擇最優(yōu)的解決策略，即將小產權房問題與保障性住房建設有機結合 ，實現社會效益和經濟利益最大化。這是協調處理的好法律、經濟、社會問題的可行路徑。
【關鍵詞】 經濟均衡 ；小產權房；問題分析；解決策略。
小產權房是我國在特定時期 ，特定條件下的一種特定產物。我國小產權房是在 1998年住房貨幣化改革后出現并迅速發(fā)展起來的 ，小產權房的土地使用沒有經過國家的規(guī)劃和審批 ，沒有繳納土地出讓金等相關費用 ，沒有獲得國家房管部門頒發(fā)的房屋所有權 。小產權房 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會 自行開發(fā)建設 ，面向社會公開銷售 ，產權證由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā) ，相對于一般商品房而言 ，其產權證不具備國家認可的產權法律效力。因此 ，所謂小產權 ，實質上沒有構成真正意義上的法律產權。對于小產權房問題學者有諸多研究和論述 ，本文擬從經濟均衡角度探析我國小產權房問題的根源及解決對策。
一、小產權房 的內在發(fā)展 動力：經濟主體利益驅動。
小產權房不符合國家有關法律法規(guī)，它違反了我國《土地管理法》、《物權法》和《城市房地產管理法》等相關法規(guī) ，也違背了國務院等有關部門的政策條例。但是 ，有著巨大法律風險和政策風 險的小產權 房卻蓬勃發(fā)展 ，1995～2010年間全 國小產權房建筑面積累計超過 7.6億平方米，大約相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的 8％。“十一五”時期小產權房竣工規(guī)模達到 2.83億平方米 ，比“十五”時期增長 17.8％，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的 7.5％。從發(fā)展趨勢看 ，小產權房具有巨大的發(fā)展空間。
雖然不符合法律法規(guī) ，但小產權房迅猛發(fā)展，是因為小產權房的開發(fā)建設能提升整個經濟社會的效益，其存在具有某種程度上的必然性和現實合理性。小產權房的出現和發(fā)展，存在內在驅動力 ，這就是微觀經濟主體追求利益最大化。下面從需求和供給兩方面進行分析。
從需求角度分析 ，需求 自動創(chuàng)造供給。一方面，我國正處于工業(yè)化和城市化高速發(fā)展時期 ，目前中國城市化率是 46.6％，整體上正是處于加速推進的階段，未來 2O年 ，中國城市化率會以略高于 1％的速度提升。城市化的過程會產生大量的住房需求。另一方面 ，高額的房價超出了很多購房者的經濟能力 ，按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入 比一般在 1.8—5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在 3-6倍之間。據中國社會科學院的2010年 《經濟藍皮書》，85％以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買當前房價高企的住房。因為 ，城市居民的房價收人比已達到 8.31倍，農村居民的房價收入 比更是高達 29.44倍。而小產權房不需繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產開發(fā)相關 的各項稅費。其開發(fā)成本較低 ，售價僅為同區(qū)域商品房的 1／2甚至 1／5左右。城市低收入階層 、外來務工人員以及剛畢業(yè)大學生因房價高漲無法釋放的住房剛性需求，自然轉向小產權房。
從供給角度分析 ，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村民個體和房地產開發(fā)商在經濟利益驅使下都愿意開發(fā)和建設小產權房。小產權房的發(fā)起人鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體由于在小產權房的開發(fā)建設中不用交納土地出讓金和各種稅費 ，小產權房即使銷售價格相對低廉，仍可獲超額利益 ，這個數額是征地拆遷補償費相的幾倍甚至幾十倍。這部分收益可以發(fā)展集體經濟，增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療和教育支出，建設各類公共服務設施。
通過開發(fā)小產權房 ，村 民個體可以分享土地 的增值收益。在城市化過程中，農村集體土地要被國家大量征收，土地從農民集體所有轉為國有。“十一五”期間全國批準建設用地合計 228.98萬公頃，其中 2010年全國批準建設用地 48.45萬公頃，轉為建設用地 的農用地 33.77萬公頃，耕地 21.19萬公頃；全年出讓國有建設用地面積 29.15萬公頃，出讓合同價款 2.71萬億元，分別比上年增長32.0％、57.8％，其中通過招拍掛出讓土地 25.73萬公頃 ，出讓合同價款 2.6O萬億元 ，分別占出讓總面積的 88.3％和總價款的 96.0％。集體用地與國有土地不同權、不 同價 ，農村土地地征收補償標準偏低，而開發(fā)建設小產權房 ，村民個體則會獲得比政府補償更多的增值收益。
房地產開發(fā)商不需繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，相比商品房的開發(fā)，投入資金少。雖然小產權房售價低 ，但是成本低 ，扣除成本后仍可獲得豐厚的利潤收益，因此，房地產開發(fā)商愿意和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體合作開發(fā)建設小產權房。
在經濟社會需求和供給共同作用下 ，小產權房迅速發(fā)展 ，時至今 El，小產權房 問題不僅是一個法律問題 ，也是一個經濟問題和社會問題。
二、小產權房問題的解決策略：實現效益最大化。
小產權房的出現和發(fā)展對整個經濟社會的效益實現了提升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體和村民個體通過小產權房建設獲得的土地收益 ，遠遠高于征地制度下低廉的土地補償費，大大的增加了集體的財產收入和個體的支配收入；房地產開發(fā)商 ，則增加了一種投資渠道和市場選擇；從政府角度分析：雖然表面看來 ，與征地制度相比政府從大的受益者成為了收益為零的“局外人”，儼然小產權房 的最大“受害者”。但仔細分析發(fā)現 ，這樣的代價是以政府不再管理、執(zhí)行征地收人的�？顚Ｓ脼闂l件的，這些活動在小產權房現象下 ，以市場方式得到了解決 ，因此可以說政府的利益并沒有因此受到損害。
小產權房的存在具有某種程度上的必然性和現實合理 眭。正因如此 ，小產權房問題的解決必須綜合權衡法律、社會和經濟因素，選擇最優(yōu)的解決策略 ，實現社會效益最大化和經濟利益最大化。
（_一）將小產權房強制拆除 ，是次級解決策略。
綜合社會效益和經濟利益 ，將解決策略分為優(yōu)、中、次 ，將小產權房強制拆除 ，則是次級解決策略。
目前全國小產權房數量眾多，強制拆除的成本和損害太大。據統計 ，目前我國住宅總量在 186億平方米左右，其中高達 66億平方米面積的住房屬于小產權房 ，占比超過 1／3。而在深圳 ，這種情況更為突出。2007年深圳市住宅調查顯示 ，深圳有“城中村”農民房或其他私人 自建房超過 35萬棟，總建筑面積約 1.2億平方米 ，占全市住房總量的 49％。北京的小產權房的數量占市場總量的20％左右 ，上海的小產權房數量占市場總量的 22％左右 ，西安小產權房已占市場總量的 25％一3O％，鄭州、廣州等城市的小產權房屋數量也都在 20％以上。而目前，我國小產權房待建、在建、完工和已經人住等各種形式都事實上存在。
小產權房建設涉及國家、農村集體、農村個人以及小產權房購買者等多方利益 ，將小產權房作為違法建筑強制拆除，只看到小產權房的非法性 ，而忽視了小產權房的必然性和現實合理性。強制拆除小產權房直接損害了房地產開發(fā)商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、個體村民的經濟利益 ，造成大量在建、已建的住房建設資金和建筑材料被浪費 ，激化社會矛盾，嚴重影響社會穩(wěn)定。拆除后的小產權房所占有的農村土地未必能很快復耕 ，且復耕質量也未必能保證與建房前一樣好。
目前我國住房資源較為稀缺，違法建筑也是社會財富，只要不涉及質量、環(huán)保、安全等涉及生命財產安全的問題 ，對于符合城鄉(xiāng)統籌發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 ，且未占用耕地的小產權房 ，顯然不應強制拆除。
小產權房已經成為我國住房供給體系的一個重要組成部分 ，拆除小產權房造成部分地區(qū)房地產市場供應緊張 ，甚至反而推高房價。
（二）對小產權房不予管制 ，是中等解決策略。
小產權房涉及中央政府、地方政府、農 民集體和開發(fā)商四大權力主體的利益，小產權房的無序和蔓延在本質上是由相關權益主體對公共產權的過度爭奪和攫取所造成。對小產權房不予管制，則會出現兩大問題：一是不能保護農地利用整體效用；二是實現房產的有序開發(fā)和規(guī)范布局。
為保護農地公共利益即農地利用整體效用 的最大化，尤其是國家糧食安全 ，中央政府對農地非農化和土地開發(fā)必須從總體上嚴加管制，并通過土地開發(fā)利益的分割和平衡 ，彌補農地使用所產生的正外部性的損失。但是我國對小產權房的開發(fā)管制處于失靈狀態(tài)。小產權房開發(fā)是一種游離于政府土地管制之外的“市場化”的城市蔓延，如不從源頭上解決問題 ，對中國的農地保護勢必構成嚴重的威脅和挑戰(zhàn)。
房產必須實現有序開發(fā)和規(guī)范布局 ，我國正處于城市化快速發(fā)展時期 ，大量人 口由農村轉移到城市 ，人們之所以愿意住在城市而不是農村 ，除了就業(yè)機會充足以外 ，重要的原 因在 于城市 比之農村有著完善的社會公共 服務，而這種公共服務是廉價 的、甚至是免費的。
我國人口數量大 ，而城市土地和資源是極其有限的，所以無論是小城鎮(zhèn)還是郊區(qū)，房地產開發(fā)和建設必須合理、規(guī)范和有序。
如果不能將小產權房納入規(guī)范開發(fā)建設軌道 ，放任其繼續(xù)蔓延 ，勢必損害整個經濟社會效益。因此 ，對小產權房不予管制 ，是中等解決策略 ，政府應該合理引導，正確規(guī)劃 ，不能出現對小產權房的開發(fā)管制處于失靈狀態(tài)的情況。
（三）將小產權房問題與保障性住房建設有機結合，是最優(yōu)解決策略。
當前，我國城市房地產市場供需結構性矛盾較為突出，中高檔商品房供應相對充足與中小戶型、中低價位普通商品住房供應相對不足并存；大中城市房價持續(xù)攀升與城市低收入階層購房能力不足并存。小產權房的出現在一定程度上起到了保障房的作用，解決了部分中低收入群體的住房需求。
因此，小產權房問題解決的最優(yōu)策略是與保障性住房建設有機結合。具體措施是：
第一 ，淡化、而不應過于糾結小產權房建設用地的集體所有而非國有的性質 ，承認集體土地上建設小產權房長期存在 ，從法律法規(guī)上予以認可。
第二，在房價較高的一線城市進行小產權房入市試點 ，使小產權房轉變?yōu)榭珊戏ń灰椎�、�?自住為主的、特殊性質的“商品房”，從而擴大城鎮(zhèn)住房供給來源，進一步豐富城市住房供給體系。
第三，有關部 門在研究制定房地產業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民保障性住房發(fā)展中長期規(guī)劃時 ，要科學分析預測小產權房建設規(guī)模 ，并將其中一部分作為保障性住房。從小產權房的戶型面積 、建設標準、購房（租房）者準入條件和轉讓條件等方面作出明確規(guī)定。
【參 考 文 獻】
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