淺析房地產投資性過強原因及對策
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1007-2101（2013）03-0029-04
房地產本身具有投資與消費二重性。房地產的消費品屬性是基礎性的，只有房地產消費品屬性才是建立在真實需求之上，以此為基礎的房價才能夠準確反映供求關系。投資品屬性會推高房價，甚至使房地產市場泡沫化，從而危害經濟。
一、消費性是房地產的基本屬性
房地產具有投資與消費二重性�！捌髽I(yè)固定投資、存貨和住宅是國民收入核算中三種主要投資形式”，[1]房地產是投資品，非住宅房地產或者作為一種生產要素投入生產過程以獲得利潤；或者將其持有，待其價格上漲出售獲得利潤。不管以哪種途徑持有房地產都是以獲得利潤為目的，使房地產具有投資品屬性。住宅房地產因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成為重要的投資品。而且不管是否自住它也是一種財產，與購買黃金、股票一樣是一種投資途徑�！坝煤暧^經濟學的語言說，投資指設備或建筑物這類新資本的購買。當莫爾從銀行借錢建造自己的新房子時，他增加了一國的投資�！盵2]房地產還具有消費品屬性。非住宅房地產用于生產消費，住宅房地產用于生活消費。這里主要說的是住宅房地產的消費品屬性。衣食住行是我們日常最基本的消費，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住還是出租都離不開房屋居住的功能，即便沒有能力購買自己的房子，也要通過租的方式來解決居住的問題，總是要找到一種辦法來解決這一居住需求�；谛枨竽康呐袛嘧》康南M品屬性，獲得了研究者的廣泛認同。
房地產的消費性是基本的屬性。投資是為了獲取利益，消費是為了滿足需要。投資是由儲蓄轉化而來的，它通過墊支資金或物質財富以獲取利益，即投資實際上是對現(xiàn)期消費的抑制，投資的獲利是為了實現(xiàn)更大限度地滿足消費的目的�！白》縿t是典型的兼具消費與儲蓄二重性質的耐用消費品。”[3]居民購買新住房雖然使得當期社會固定資產增加，但這種投資更多地是為了滿足居民的消費需求，而沒有直接形成生產力，沒有增加未來的消費水平。出租房屋的住房所有者雖然可以獲得租金收益，而房租屬于本期消費的支出，對住房所有者來說，政府通過分攤成本和利息“虛擬租金”方式計算當期消費支出，只是具有統(tǒng)計學上的意義，不能作為把住房當成經營性固定資產的理由。所以消費是目的，投資則是由消費派生出來的，是實現(xiàn)更好消費的一個手段。也就是說房地產的消費品屬性是其基本屬性，投資品屬性是派生的。這就要求對房地產的投資與消費二重性及其關系要有清楚的認識，否則就不能對房地產市場做出科學的定位，政府就不能夠對房地產市場制定客觀、科學的相關政策。
從理論上說由于房地產具有消費品的基本屬性，特別是從生存需求看它是生活的必需品，所以我國房地產市場定位應為以消費品屬性為主的市場。因為“居住”需求是屬于有效需求，是真正意義上的“剛性”需求，它受消費者收入和可支配能力的約束，對價格敏感，房地產價格過高則有效需求受到壓抑，房價有向下調整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩(wěn)定，而且房地產的消費品的屬性使效用最大化約束成立，這種網狀調整形成消費品市場的均衡價格，使供求關系定價理論可以在以消費品屬性為主的房地產市場發(fā)揮其均衡價格的作用。從我國現(xiàn)階段的經濟發(fā)展水平和居民的實際生活水平的現(xiàn)實看也應該將房地產市場定位為以消費品屬性為主的市場。但我國目前房地產市場的許多問題就是由于沒有根據我國的實際發(fā)展情況做出科學定位，房地產投資品屬性日益顯著，直接成為房地產價格顯著上漲的重要推動力。因以投資為主的房地產市場，投資品是以價格差異為“賺錢”目標的，其有推動價格不斷上漲的強烈動機，因而以投資為主的房地產市場是不可能依靠國家調控形成穩(wěn)定的均衡價格水平的。其結果人們感到居住需求受到危險，即人的存在受到威脅。這勢必會引起個人焦慮及社會震蕩，后果是非常可怕的。所以有必要挖掘我國目前房地產市場投資性過強的原因，以便采取措施加以調整，回歸房地產的消費品屬性，滿足人們的基本需要，使人民安居樂業(yè)，達到社會和諧目的。
二、房地產投資屬性過強的原因
�。ㄒ唬┓康禺a市場投資性過強是房地產支柱性地位使然的結果
國家賦予房地產業(yè)支柱性地位使其吸入了大量資金。從房地產業(yè)對GDP的貢獻率可看到，房地產業(yè)確實成為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。在這一定位下，國家把發(fā)展房地產業(yè)做為拉動內需、保GDP增長的手段，以應對危機。1998年的房改可以說是為應對亞洲金融危機而通過住房消費的釋放來拉動經濟增長；2003年房地產業(yè)支柱地位的確定使房地產市場越調越熱，房價越調越高；2008年為應對世界金融危機，房地產業(yè)又成為拉動經濟增長的引擎�！胺康禺a業(yè)實際投資占固定資產總投資比重的變動趨勢同房地產業(yè)增加值占GDP比重的變動趨勢相似，房地產業(yè)開發(fā)實際投資的快速增長是支撐自身高位運行的關鍵因素�！盵4]在經濟發(fā)展低迷之時，房地產業(yè)確實起到了帶動經濟增長的作用，但負面影響是在國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產市場的同時，實體經濟進一步失血，房地產價格虛高，擴大的投資需求吸引大量資金投機，使進一步被推高的房價遠離國民的購買力，嚴重影響了國民的居住需求。
地方政府也把房地產業(yè)當做了“支柱產業(yè)”，甚至采取不規(guī)范行為吸引大量資金，使房地產成為地方政府財政收入的主要來源。土地作為全民所有，原先并不在可出售資產之列，所以土地出讓一直歸入預算外收入，再加上財權事權不匹配的財稅分配制度，使得各級地方政府的財政幾乎依賴于土地財政。當然，地方政府對房地產的依賴，不僅是財政收入，房地產的關聯(lián)性，使GDP的增長也有賴于房地產業(yè)的發(fā)展。如果把房地產這一塊剔除，很多城市的GDP會大大下降�！胺康禺a立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是房價與地價相互推高背后的主要原因之一。 �。ǘ┓康禺a投資屬性及融資環(huán)境的單一使大量資金被擠入房地產市場
我國金融市場還不夠健全與完善，“在現(xiàn)有的房地產投融資體制和金融市場環(huán)境下，房地產投資渠道有限，融資結構失衡，股票、債券、基金融資比例低�！盵5]金融產品的單一使投資渠道狹窄，大量民間游動資本缺少選擇增值路徑。而在房地產成為最佳投資渠道的情況下，民間資本都涌向樓市，甚至使得制造業(yè)的資金也紛紛進入房地產市場。
房地產市場吸入大量資金不僅加劇了房地產的投機，推高了房地產價格，也對其他經濟主體的資金來源造成了擠壓。本來能解決就業(yè)的一些實體企業(yè)卻得不到信貸，尤其是民營企業(yè)始終被資金不足問題所困擾，最終造成實體產業(yè)發(fā)展緩慢。改革開放三十多年來，民營企業(yè)雖然解決了大量就業(yè)，但由于資金來源渠道狹窄，缺乏高新技術，沒有高端產品，導致現(xiàn)在出口業(yè)仍舊依賴低附加值產品。同時因這些企業(yè)處于整個產業(yè)鏈的最低層，從業(yè)者勞動報酬也增長緩慢，這個問題如不能解決，會拖累我國整體經濟，外需內需都將無從談起。在全民投資房產的情況下，房地產已經造成對實體產業(yè)發(fā)展的最大擠壓。
�。ㄈ┓康禺a投資屬性及土地稀缺性和城市化加劇了人們對房地產增值的預期
房地產的投資品特性直接成為推動房地產價格上漲的推動力。土地所有權的壟斷及其自然資源的品性決定了土地供給的稀缺性，在投資氛圍濃厚的條件下使地價的上漲預期不斷形成并自我強化，并進一步推動房價上漲的預期。而且房地產不僅僅是投資品，它還具有消費屬性，但由于房地產供給剛性，這些屬性決定了房地產的價格長期趨勢是永遠看漲。
伴隨城市化的是對工業(yè)、住宅與商業(yè)用地需求的增加，土地需求的激增必然產生地價和房價上漲的預期。而且城市土地價值隨著城市的不斷開發(fā)具有積累性，這就決定了城市土地隨著經濟價值的變化，必將帶來未來的預期收益。若沒有外力的作用，作為房產投資收益的實現(xiàn)與增加其實是很緩慢的。而現(xiàn)行房地產的價格上漲，與城市化過程中政府對基礎設施建設的投入有關。政府在城市運營中，使郊區(qū)土地的價值日益提高，從而實現(xiàn)土地價值的快速增值，并最終通過房價來反映，進而促進大量游資投資于房地產，最終形成擋不住的房價上漲趨勢，從而實現(xiàn)房地產的投資屬性。
三、抑制房地產投資屬性過強的對策
當前房地產市場投資過強，消費屬性的基礎性地位正逐漸弱化�！疤貏e是住房產品的特殊性，如果有人利用房地產市場的特殊性來炒作，那么這個市場就會陷入混亂�！盵6]而房地產的居民消費問題實質上就是房地產的民生性問題，它關系到如何通過房地產市場發(fā)展與繁榮來解決并改善全體國民的居住狀況及居住條件。若不能抑制房地產過強的投資屬性，房價就不能回歸理性，房價收入比與租金比就不可能合理化，房地產消費屬性的基礎性地位也就得不到體現(xiàn)。因此，如何抑制房地產的投資性，凸顯其消費屬性的基礎性地位，筆者認為可以從以下四方面入手。
�。ㄒ唬┖暧^調控必須以房地產的必需品屬性為立足點
將房地產的消費屬性再進一步細分為必需品和發(fā)展品，使國家的宏觀調控及地方政府的政策立足在房地產的必需品屬性上，擺正房地產消費屬性的基礎性地位，使房價能夠理性回歸。雖然目前國家加強了對房地產市場的調控，但房地產市場投資性過強、消費屬性的基礎地位弱化的局面并沒有大的改觀。要想抑制房地產的投資屬性，必須要重新認識房地產的消費屬性。發(fā)達國家對房地產屬性的認識在宏觀調控上起到很大作用�！霸谧≌瑢傩陨希绹m然是間接地把握住宅的經濟屬性和社會屬性，并且，在住房供給上也經歷了由市場性住宅到公共住宅再到市場性住宅的復雜過程，但美國政府從始至終都在關注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權利時使用的方法不同�！盵7]現(xiàn)行房地產市場投資性過強并不是人們沒有認識到房地產的消費屬性，而是貫徹對其消費品屬性的方法不恰當。筆者以為應將房地產的消費屬性再進一步細分，即分為必需品和發(fā)展品。基本的居住需要，在馬斯洛的需要五層次論中歸屬于第二層次――安全需要，與生理需要一道被認為是人們生存的基本需要。住房對于絕大多數(shù)中低收入家庭來說，是用來滿足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是絕大多數(shù)普通家庭的生活必需品。至于高檔住房（大戶型、別墅等）是發(fā)展品，它體現(xiàn)了人們對發(fā)展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有階層投資品的屬性已經得到了廣泛的認可，在這里無需贅述。區(qū)分三個群體，意識到住房對這三個群體的不同意義和功能是房地產市場能實現(xiàn)有效調控的第一步，也是重要的一步。屬于發(fā)展品需要及投資品需要的房地產價格由市場決定，而作為生活必需品的房地產價格應由政府控制。政府通過行政干預，保障中低收入家庭的基本居住需要，這樣才不會使房地產消費屬性的基礎性地位缺失。
�。ǘ⿵娬{房地產業(yè)與整體經濟發(fā)展的協(xié)調性
從宏觀來說，國家要重新認識房地產業(yè)的支柱性地位。雖然房地產業(yè)對國民經濟的發(fā)展和GDP的增長貢獻非常大，但房地產業(yè)作為經濟整體的一個產業(yè)部門，其發(fā)展必須與其他產業(yè)部門和整體經濟的均衡發(fā)展協(xié)調一致，過快的發(fā)展勢必引起經濟結構的失衡，資金積壓，風險增大。所以，資金的使用要本著房地產業(yè)的發(fā)展與整體經濟發(fā)展相一致的原則，以避免房地產業(yè)對其他實體經濟資金的擠壓。
從地方政府的角度來說，要從觀念和制度兩方面入手改變地方政府對房地產業(yè)支柱性地位的認識及地方經濟對房地產業(yè)的依賴性。為此地方政府不僅要從其觀念上進行糾偏，更重要的是要改變原來影響地方政府作為的杠桿作用方向，引導地方政府的行為回歸到政府應為的職能上。具體對策可以從以下兩方面入手。
一是剔除地方官員的政績考核對GDP的依賴性，著重從民生角度改革原有的政績考核制度。中央政府應該改變原來的激勵考核地方官員的杠桿作用的方向，不能只以GDP來說明其政績，更應該注重地方政府在民生問題上的作為及民生問題解決的程度。這樣才能弱化地方政府對房地產業(yè)的依賴性，使其作為的方向轉向強調房地產市場的消費屬性，使政府承擔起在發(fā)展房地產必需品上的責任，調動起地方政府合理發(fā)展房地產必需品的積極性，在使房地產市場回歸到消費屬性基礎地位上的同時，很好地解決房地產市場的民生問題，也使地方政府的職能得以回歸到為民執(zhí)政的本性上。 二是改革土地收益制度�，F(xiàn)行房地產價格虛高，其中土地價格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地產的價格，必須要從土地價格入手進行調整。調整土地價格的原則是既要使房地產在市場上體現(xiàn)其投資屬性，又要體現(xiàn)其消費屬性，更重要的是要體現(xiàn)房地產消費屬性的基礎性地位，即凸顯房地產必需品的屬性。這就要求地方政府在確定出讓土地價格的時候，要同時考慮房地產的投資品、發(fā)展品、必需品三個不同層次的屬性，進而規(guī)定不同的土地價格，既發(fā)揮投資品的收益性，又凸顯發(fā)展品的市場性，還能體現(xiàn)必需品的民生性，使土地價格與房地產的不同屬性相適應，土地物盡其用的同時真正體現(xiàn)政府為民執(zhí)政的職能。
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房地產消費屬性基礎性地位的回歸，關鍵在于房地產的必需品屬性的保障，如羅爾斯所言，“正義的主要問題是社會基本結構”，[8]即通過合理的制度安排，解決低收入群體的住房保障問題。這就要求政府通過制度安排承擔保障居民住房的責任，恩格斯在《論住宅問題》中說過：“資本即使能夠辦到，也不愿意清除住房短缺，這一點現(xiàn)在已經完全弄清了，于是只剩下其他兩個出路：工人自助和國家?guī)椭��！盵9]通過市場確保房地產消費屬性基礎性地位的回歸顯然是不可能的，所以必須得依靠政府的作用。具體措施有：
一是通過建立制度管理來保證保障性住房的土地供給。因為土地資源的有限性，房地產的投資品、發(fā)展品、必需品之間必然會形成對有限土地資源的爭奪。要想使房地產投資性弱化，回歸消費屬性，特別是保障房地產必需品的屬性，政府必須根據本地房地產必需品發(fā)展的實際需要制定計劃，并按計劃規(guī)定每年投放到保障房建設市場的土地數(shù)量，而且不得改作其他用途，規(guī)定每年投放的土地在首先滿足保障房需要之后才能流向其他市場。這一過程不僅要有專門部門來管理，而且要將其制度化，避免其他兩個土地需求市場強勢需求的競爭威脅。
二是建立住房保障基金。穩(wěn)定的資金來源是保障房順利建設的必要保證。政府可以將保障房本身所需土地零價格無償劃撥，還可以把投資品和發(fā)展品市場所得的土地出讓金用作保障房的建房資金。
三是完善保障房的分配制度。為了提高保障房這一有限資源的利用效率，避免以前曾出現(xiàn)的開寶馬買經濟適用房的問題，必須對原有的保障房分配制度進行完善。前提條件是建立完善的信息網絡，并在此基礎上一方面建立收入確認制度，并跟蹤了解和及時調整，根據實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保；另一方面加強監(jiān)管，發(fā)揮、加大社會和新聞單位的監(jiān)管作用與力度。
�。ㄋ模┮种仆稒C性需求
投資需求是導致投機性需求的根源，房地產投資性過強源于其投資屬性，“買漲不買跌”是投機操作的原則。投機推動房價上升會吸引更多資金進入房地產市場，“羊群效應”下，更多的投機力量進一步推波助瀾，繼續(xù)推動房價的上漲，最終甚至出現(xiàn)經濟的“泡沫化”傾向。而房價攀升還會導致市場的有效需求進一步萎縮，使房地產市場的結構性過剩趨于嚴重。因此，弱化房地產的投資性，就必須抑制房地產市場的投機行為。具體對策：
一是通過發(fā)展房地產金融分流房地產投機資金。我國房地產金融產品比較單一，閑置的大量資金都流向了住房市場，抬高了住房價格。要解決這一難題，可通過開發(fā)房地產金融產品，如房地產開發(fā)行業(yè)的私募股權基金、REITs、房企上市等，把資金從住房銷售市場想辦法引導到住房建設市場，使民間游資與房地產相結合，讓游資的所有者分享房地產開發(fā)利潤，就能夠把資金從純粹購買房屋的房地產銷售市場，引導到房地產開發(fā)、經營的各個鏈條上去，使投機資金變?yōu)殚_發(fā)資金從而增加資金供給，減少資源浪費，將個人買房的分散投資行為轉化為規(guī)�；�、專業(yè)化的開發(fā)經營行為，為平衡供給起到事半功倍的效果。
二是征收房地產稅。對房產稅的征收還有爭論，但“如果你購買了一筆資產，然后再賣掉，從稅法角度看，你就是在交易，所得利潤就應交稅�！缤顿Y、房地產（私人住宅除外）和藝術品�！盵10]本人以為應盡快推廣房產稅的征收，征收房產稅可以增加房產的持有成本，尤其是增加購買多套住宅、空置不用等待升值獲利者的成本，減少投機者的利潤空間，利用經濟手段在一定程度上抑制投機性資金進入房地產領域。但是征收房產稅有兩個關鍵問題要處理好：首先是必需品的房地產免征；其次是征收比例要考慮發(fā)展品與投資品房地產屬性的差異，不能一刀切，要考慮房地產發(fā)展品屬性居民的可承受力和投資品屬性居民的無利可圖，這樣才能達到抑制投資的目的。
