關(guān)于房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀之思考
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[摘 要] 在物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)，很多的問題也隨之出現(xiàn)。文中主要分析了造成房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的原因以及物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)的主要問題，最后根據(jù)這些問題提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；房地產(chǎn)；糾紛；相關(guān)法規(guī)；服務(wù)合同。
近些年來，物業(yè)管理作為一種微利性行業(yè)，憑借其較低的門檻以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)吸引了很多投資人的目光，吸引了大批人才，于是房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)逐漸開始了其實(shí)現(xiàn)市場化的步伐。但隨之而來的房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛成為了它不斷向前發(fā)展的阻礙，由于廣大業(yè)主的合法權(quán)益沒辦法得到應(yīng)有的保障，因此物業(yè)管理在實(shí)現(xiàn)市場化的進(jìn)程中面臨著難以實(shí)現(xiàn)制度化與規(guī)范化的困難，也因此難以建立和諧的小區(qū)。
一、造成房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的原因。
（一） 物業(yè)管理方面的相關(guān)法規(guī)不夠健全。
我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)物業(yè)管理法規(guī)主要有《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、入住業(yè)主以及物業(yè)公司等相關(guān)方之間的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了詳細(xì)說明，但在如何加強(qiáng)管理監(jiān)督、公共維修費(fèi)用的籌集與使用以及公共設(shè)施的所有權(quán)方面的規(guī)定仍然存在比較大的漏洞�！段餀�(quán)法》雖然通過法律的形式進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)，但它的存在并不足以完全解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的所有矛盾。
（二） 物業(yè)公司的服務(wù)還不盡如人意。
物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目多且雜，因此在管理過程中很容易出現(xiàn)疏漏。在實(shí)際情況中，不少物業(yè)公司還存在著推卸責(zé)任的行為。當(dāng)小區(qū)業(yè)主需要物業(yè)公司提供幫助的時(shí)候，不少物業(yè)服務(wù)人員選擇了置之不理或是相互推諉的做法。這種情況不管是公司授意還是由于自身職業(yè)素質(zhì)的欠缺所導(dǎo)致的，但結(jié)果都會(huì)引起業(yè)主的反感。只收取物業(yè)費(fèi)卻不為業(yè)主提供服務(wù)、任意增加收費(fèi)項(xiàng)目或是用停水停電方式對(duì)業(yè)主提出過分要求等這些做法都會(huì)讓群眾慢慢對(duì)房地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)失去信心，最終會(huì)影響到物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。
（三） 部分業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)識(shí)不夠。
由于物業(yè)管理在我國尚屬新興行業(yè)，很多人對(duì)它的認(rèn)識(shí)并不是十分明確，因而也不清楚如何使用和維護(hù)自己的權(quán)益。在這樣的情況下，物業(yè)公司就很容易產(chǎn)生一種僥幸心理，認(rèn)為即便公司所提供的服務(wù)不到位也不會(huì)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)或投訴，因而導(dǎo)致了房地產(chǎn)物業(yè)公司管理水平的不斷下降。
二、物業(yè)管理糾紛的主要問題。
1） 物業(yè)費(fèi)糾紛。收費(fèi)難幾乎是所有物業(yè)公司都需要面對(duì)的一個(gè)重要問題，這也使得很多的物業(yè)公司面臨越來越大的生存壓力。物業(yè)公司的收入減少了，所提供服務(wù)的質(zhì)量自然就會(huì)下降。而這又將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度的不滿，于是便陷入了惡性循環(huán)中。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在處理業(yè)主推延物業(yè)費(fèi)時(shí)最常使用的方法就是停水停電，而這種做法只會(huì)激化二者之間的矛盾，并造成糾紛事件的產(chǎn)生。
2） 安全保障糾紛。不少的業(yè)主在與物業(yè)公司簽署的物業(yè)服務(wù)合同中，對(duì)于物業(yè)公司應(yīng)該履行的安全保障義務(wù)沒有進(jìn)行詳細(xì)的羅列。
因而當(dāng)出現(xiàn)第三方導(dǎo)致業(yè)主受到財(cái)產(chǎn)或是人身安全的損失時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主就會(huì)在責(zé)任的歸屬問題上產(chǎn)生糾紛。
3） 車輛管理糾紛。車輛管理糾紛在物業(yè)管理糾紛中占有比較大的比例，大多數(shù)業(yè)主都曾因?yàn)榘l(fā)生車輛管理問題而與物業(yè)公司之間發(fā)生了糾紛。這其中，車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停放位置以及賠付問題是糾紛中最常出現(xiàn)的問題。物業(yè)公司在對(duì)業(yè)主的車輛進(jìn)行管理的時(shí)候，應(yīng)該事先明確告知業(yè)主車輛管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及車輛丟失的賠付措施，這樣才可以最大程度地降低糾紛發(fā)生的頻率。
4） 物業(yè)管理合同不夠規(guī)范。很多小區(qū)業(yè)主所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都是物業(yè)公司提供的，這種情況很容易導(dǎo)致合同中出現(xiàn)對(duì)業(yè)主權(quán)益不利的條款，如果業(yè)主沒有仔細(xì)審閱合同便直接簽字，那么日后發(fā)生問題時(shí)有些權(quán)益就沒辦法得到保障，只能自認(rèn)倒霉。此外，在前期物業(yè)服務(wù)中也經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司與建設(shè)單位關(guān)聯(lián)并且從中牟利的現(xiàn)象，這種情況下多數(shù)會(huì)出現(xiàn)住房質(zhì)量問題。但當(dāng)問題發(fā)生時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)公司之間又會(huì)相互推卸責(zé)任，讓業(yè)主平白無故蒙受損失。
5） 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用糾紛。當(dāng)業(yè)主的住房出現(xiàn)問題后，物業(yè)公司按物業(yè)委托合同規(guī)定，有責(zé)任及時(shí)進(jìn)行維修。但是物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用卻是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修，動(dòng)用專項(xiàng)維修資金必須先由物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)（沒有成了業(yè)委會(huì)的向社區(qū)居委會(huì)） 提出報(bào)告，經(jīng)業(yè)委會(huì)（或社區(qū)居委會(huì)）審核后由一定比率以上的相關(guān)業(yè)主簽字同意，再向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)專項(xiàng)維修管理中心申報(bào)批準(zhǔn)后才能實(shí)施。但是業(yè)主和業(yè)委會(huì)由于觀念上的問題，實(shí)際操作中總是不那么配合，在這一流程中只要有一個(gè)環(huán)節(jié)受阻，專項(xiàng)維修資金的動(dòng)用就非常困難。因而出現(xiàn)了物業(yè)公司對(duì)公共設(shè)施設(shè)備維修服務(wù)不及時(shí)，維修責(zé)任不到位，業(yè)主不能正常使用公共設(shè)施設(shè)備而產(chǎn)生糾紛。物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)違規(guī)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的情況時(shí)有發(fā)生。
三、房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的解決對(duì)策。
（一） 轉(zhuǎn)變業(yè)主與物業(yè)公司的觀念。
物業(yè)管理分為廣義的物業(yè)管理與狹義的物業(yè)管理。我們通常所說的物業(yè)管理指的就是狹義上的物業(yè)管理，它指的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在委托人也就是業(yè)主的委托下通過商業(yè)的經(jīng)營形式以及現(xiàn)代管理技術(shù)的運(yùn)用承擔(dān)起居住環(huán)境、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)責(zé)任，同時(shí)為業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。雖然業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種委托服務(wù)關(guān)系，并且物業(yè)公司也是通過這樣的方式來盈利的，但這并不妨礙物業(yè)公司為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。如果業(yè)主和物業(yè)公司可以轉(zhuǎn)變彼此的觀念，不以是否盈利來斷定彼此的關(guān)系，給予對(duì)方充分的信任，那彼此間的糾紛一定會(huì)大幅減少。
（二） 換位思考，友好的溝通。
在解決問題的時(shí)候，一味的責(zé)怪和埋怨除了導(dǎo)致雙方的不愉快之外，不會(huì)帶來任何實(shí)際的效果。在業(yè)主與物業(yè)公司之間出現(xiàn)問題的時(shí)候，大家都需要換位思考一下，這樣才可以體量對(duì)方的難處。坦誠的態(tài)度對(duì)于問題的解決是非常有利的。除非是物業(yè)公司想要推卸責(zé)任，否則友好的溝通一定會(huì)比惡意的投訴取得更好的效果。
四、結(jié)語。
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)帶來了空前的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)，這個(gè)復(fù)雜的行業(yè)也面臨著很大的挑戰(zhàn)。因此，對(duì)于我國物業(yè)管理的發(fā)展以及存在問題的改進(jìn)，在行政手段已經(jīng)無法解決有些問題的情況下，相關(guān)法規(guī)的實(shí)施與完善就會(huì)是最好的解決手段。
與此同時(shí)，大家其實(shí)也應(yīng)該在充分了解這個(gè)行業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行換位思考，在出現(xiàn)問題的時(shí)候先友好地溝通，法律程序需要扮演的角色應(yīng)該是物業(yè)公司和業(yè)主各自權(quán)益保障的最后依靠。
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