關(guān)于西安市部分住宅用地價格評估預(yù)測研究_聚類分析
2016-04-14 13:56:47 安裝信息網(wǎng)
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論文摘要：本文采用聚類分析和相關(guān)性分析對西安市部分住宅用地價格進(jìn)行評估和研究，運用工程經(jīng)濟學(xué)中資金終值與現(xiàn)值原理對西安市部分住宅土地價格變化進(jìn)行分析和描述，反映出了西安市住宅土地的評估價格、市場價格和市場風(fēng)險三者之間的基本關(guān)系，并對土地價格評估和研究。該方法可用于分析住宅土地的內(nèi)在價值和投資風(fēng)險，并可對住宅土地價格的市場風(fēng)險進(jìn)行度量。同時針對住宅土地市場價格和綜合價格的估算，對西安市住宅用地的價格及發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行安全性測算和評估，為西安市用地的規(guī)劃和發(fā)展提供決策性依據(jù)。
論文關(guān)鍵詞：住宅用地,聚類分析,相關(guān)性分析,土地定價
一、西安市住宅用地及發(fā)展現(xiàn)狀
2009年西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額417.87億元，土地購置面積為108.12萬平方米，商品房竣工面積為232.38萬平方米，商品房銷售面積為611.25萬平方米，商品房銷售價格為4427.07元/㎡，資金來源總合計為634.05億元。
西安正在銷售的總建筑面積中，有89.91%為普通住宅，1.86%為公寓，2.69%為別墅，1.80%為商住兩用，3.74%為經(jīng)濟適用房。下圖反應(yīng)出各部分住宅用地占總建筑面積的比重。
圖1各類用地占總建筑面積的比重
住宅用地占投資比重的絕大多數(shù)，它是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌�。主要包括：城�?zhèn)單一住宅用地，城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。
近年來，西安市經(jīng)濟適用住房每年建設(shè)面積只占全市房地產(chǎn)竣工總面積的5％左右，在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中，西安市政府要盡可能地提高經(jīng)濟適用住房開發(fā)的比例，把規(guī)劃的住宅用地大部分用于經(jīng)濟適用住房的建設(shè)中，讓更多的中低收入者有房住。今年，西安市計劃建成100萬平方米經(jīng)濟適用住房，將滿足1萬戶居民的住房需求。到2010年前，完成約1700萬平方米經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。今后10年內(nèi)，西安市對經(jīng)濟適用住房的總體需求在5000萬到6000萬平方米之間，西安市每年需要建成的經(jīng)濟適用住房面積為500多萬平方米，目前的建設(shè)計劃將難以滿足實際需要；而造成這一狀況的原因主要是土地供給不足。
二、住宅用地的定價原則
目前市場流轉(zhuǎn)的是“土地使用權(quán)”，土地使用權(quán)年限一般為20年（工業(yè)用地）、40年（商業(yè)用地）、70年（住宅用地）、50年（綜合：商業(yè)、住宅、辦公）。所有城鎮(zhèn)土地均為整體規(guī)劃處置。根據(jù)需求不同，建筑有不同的設(shè)計使用年限。理論上，通常住宅的設(shè)計使用年限比較長（比如50年、60年、70年或以上，一般不超過100年），如果土地使用權(quán)期滿需要續(xù)權(quán)，應(yīng)提前一年到半年向所在地土地管理部門申請續(xù)權(quán)，經(jīng)同意后還需交納一定的土地出讓金。
如果把土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓看成是將土地作為產(chǎn)品銷售。那么這種“產(chǎn)品銷售”和通常的產(chǎn)品銷售有很大的不同。區(qū)別就在于土地作為產(chǎn)品來銷售可在時間與價格的坐標(biāo)上表示出來。通常產(chǎn)品的銷售在時間與價格的坐標(biāo)上一般表現(xiàn)為“點銷售”，即在某個時間點上就可完成銷售全過程；土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓則不同，坐標(biāo)上往往表現(xiàn)為“段銷售”，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程往往經(jīng)過很長時間才能完成。比如說．50年、7O年等等。正是因為這種“段”和“點”的區(qū)別，要求在土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓時，要用發(fā)展和變化的眼光來分析判斷今后幾十年的土地投資風(fēng)險和收益的全過程。土地承包商實際上是對土地使用權(quán)進(jìn)行加工和銷售的單位，承包商的成本是完全成本，它的銷售必須建立在完全成本的基礎(chǔ)之上。
基于上述的土地使用權(quán)和住宅用地的特點，住宅土地定價應(yīng)遵循五個原則：(1)遵循國家關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和使用法規(guī)；（2）充分考慮土地的開發(fā)成本；(3)盡量考慮土地價格在未來時間內(nèi)的變化；(4)從經(jīng)濟效益和社會效益全面衡量住宅土地價格，同時預(yù)測未來的風(fēng)險；（5）對住宅土地價格進(jìn)行定位。
通過以上原則，土地承包商要對土地規(guī)劃和使用進(jìn)行全面評估，在遵循國家規(guī)章制度的同時，充分對土地的價格和未來的收益進(jìn)行預(yù)測，在住宅土地的投資方向上做出正確的決策。同時國家土地管理局在規(guī)劃住宅用地時，也要充分考慮土地的地理位置、未來的發(fā)展?fàn)顩r和收益，對住宅土地用地的評估價格做出合理的評估，確保住宅土地的合理開發(fā)和利用。
三、2009年西安市部分住宅用地聚類分析
2009年西安住宅用地建筑項目有226個，總占地面積2436.93萬㎡，總建筑面積達(dá)4728.24萬㎡，總住房套數(shù)為279412套。綜合房產(chǎn)的平均報價為4728.24元/㎡，平均物業(yè)管理費為1.19元/㎡，平均裝修標(biāo)準(zhǔn)為1143.00元/㎡，平均容積率為3.99，平均綠化率為37.32%�，F(xiàn)階段做好西安市的住宅用地規(guī)劃，對西安市住宅用地的價格及發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行安全性測算和評估，分析住宅土地的內(nèi)在價值和投資風(fēng)險，將對西安市城市發(fā)展和規(guī)劃起著深遠(yuǎn)意義。
表12009年西安市部分住宅用地及成交情況
以上是2009年以來西安市部分地段住宅建設(shè)的數(shù)據(jù)，包括用于建設(shè)的土地面積、建筑面積、成交價格和交易狀況等。下面對以上數(shù)據(jù)中的土地面積和成交價格采用聚類分析和相關(guān)性分析，分析兩者之間存在的關(guān)系。
通過評估每平方米它所代表的最低價值，可以為現(xiàn)階段住宅土地價格的市場風(fēng)險進(jìn)行度量。針對住宅土地市場價格和綜合價格的估算，對西安市住宅用地的價格進(jìn)測算和評估，為西安市用地的規(guī)劃和發(fā)展提供決策性依據(jù)。測算中充分顯示市場風(fēng)險和住宅土地競價的不規(guī)則變化，要求土地承包商充分考慮利潤和風(fēng)險問題，同時要求土地管理者要考慮土地使用年限和資金的時間價值這方面的問題。 雖然大部分土地可能以高出實際評估價格的幾倍來轉(zhuǎn)讓，許多不確定因素影響土地的轉(zhuǎn)讓價值，包括：政府干預(yù)、人口因素、交通狀況、地理位置和招標(biāo)投標(biāo)等。
下圖根據(jù)2009年西安市部分住宅用地繪制出的表格，主要分析了土地面積與成交價格之間的關(guān)系，同時以建筑面積和出讓價格為變量繪制出的圖形。在分析中充分考慮的因素有土地面積、建筑面積和成交價格，綜合評價每塊土地的面積和它所出讓的市場價格，通過SPSS數(shù)據(jù)統(tǒng)計綜合考慮以上7個項目的點分布，計算出平均每平方米住宅土地它所代表的潛在內(nèi)在價值。
圖2土地面積與成交價格之間的關(guān)系
其中圓圈代表圖表中七個建筑項目和每個建筑項目它所成交的價格，直線代表土地的使用面積數(shù)量，虛線代表了成交價格的主要分布區(qū)間，也就是上圖中成交價格主要分布在22000萬元和59000萬元之間。這樣通過占用土地的面積和每塊土地它所獲得收益就形成了一定的比例關(guān)系。
同時要對土地的使用面積和成交價格進(jìn)行相關(guān)性分析，分析兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系，找出投資誤差，并進(jìn)行決策預(yù)算。
表2相關(guān)性分析（Correlations）
*Correlationissignificantatthe0.05level(2-tailed).
在相關(guān)性分析中，我們知道只有在兩個對比項目的相關(guān)性誤差在0.05以下時，兩個對比項目才有可行性研究的意義。在對比項目中，土地面積和成交價格的相關(guān)性低于0.05的水平，說明投資土地管理局來說有巨大的潛在價值。同時對投資者來說就存在著巨大的風(fēng)險，投資者就要考慮投資這塊土地的未來收益和投資的總額問題之間的關(guān)系，能否收回成本并獲得收益，是投資者在投資時應(yīng)當(dāng)充分考慮的問題。上表中一平方米的土地面積的成交價格為0.786萬元，對比的項目數(shù)量為7個，兩個對比項目的有意義水平在0.05以下。因此研究土地使用面積與成交價格之間的關(guān)系，對住宅用地的評估價格有著非常重大的意義。
四、住宅用地定價底線研究
假設(shè)西安某地塊已開始開發(fā)完畢，它的總開發(fā)成本為6000萬元，它的經(jīng)營年限為50年，若年利率為r=8％，假設(shè)現(xiàn)階段西安市的平均房價（指建筑面積）為4600元/㎡，那么要彌補投資住宅用地的總成本，至少應(yīng)該買到的土地面積是多少？（假設(shè)土地面積與建筑面積之比為1：3）
根據(jù)復(fù)利公式計算總開發(fā)成本50年后終值：
F=P(F/P,r,n)
=6000(F/P,0.08,50)
=6000×46.9016
=281409.66(萬元)
平均房價每平方米50年后終值：
F=P(F/P,r,n)
=0.46（F/P,0.08,50）
=0.46×46.9016
=21.5747（萬元）
那么，建筑面積應(yīng)不低于土地面積，
建筑面積=總開發(fā)成本50年后終值/平均房價每平方米50年后終值=F/F
上式計算結(jié)果為：
建筑面積=281409.66/21.5747=13043.56㎡
土地面積=建筑面積×1/3=4347.85㎡
那么，理想狀況下每平方米的土地價格，充分考慮土地使用權(quán)限，資金的使用價值，未來的不確定因素和市場風(fēng)險等情況下，可以得出平均每平方米土地價格與成交價格之間的比例關(guān)系：平均每平方米土地價格應(yīng)不低于土地面積與成交價格之比。
平均每平方米土地價格=土地面積/成交價格
=4347.85/6000=0.7246（萬元/㎡）
在上面的相關(guān)性回歸分析中，我們得到的結(jié)論是：平均一平方米的土地面積對應(yīng)的土地成交價格是0.786萬元，這是總和多宗住宅土地所分析出的結(jié)果。說明在預(yù)測中的平均一平方米的土地面積對應(yīng)的土地成交價格是0.7246萬元可作為土地定價的價格底線。這是土地定價研究中的定價底線，可以作為土地承包商考慮的底線，也可以作為國家土地管理局考慮和評估的價格底線，現(xiàn)實中土地每平方米的土地價格要比價格底線要高幾倍。這是由許多不確定因素所造成的。
五、結(jié)論
通過研究和評估2009年西安市住宅土地平均每平方米的最低成交價格，對2010年西安市部分住宅土地價格進(jìn)行預(yù)測。在評估中設(shè)計了土地面積和建筑面積的估計比例關(guān)系，是經(jīng)過對西安房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究得出，并充分考慮了資金的時間價值，在評估當(dāng)中成交價格和評估年限都可以更換，如20年、30年和70年等，都會得到平均每平方米住宅的最低成交的近似價格。即平均一平方米的土地面積對應(yīng)的土地成交價格是0.7246萬元左右。
土地的潛在價值是值得研究的問題，現(xiàn)實當(dāng)中由于許多不確定性因素的存在，信息的不對稱性等原因，使土地價格出現(xiàn)不規(guī)則增長，這是可以理解的。例如好的地段一平方米可能最低要幾萬元不等，一般情況下要高出預(yù)測值的好幾倍。投資土地是一種很常見的行為，投資的目的就是在土地短期發(fā)展前景不明朗的時候以便宜的價格買進(jìn)，然后持有一段時間，直到其發(fā)展成熟成為更具價值的資產(chǎn)�，F(xiàn)實中因為這種投資行為的存在，也會使住宅土地的成交價格急劇攀升。
參考文獻(xiàn)
1 陸寧.工程經(jīng)濟學(xué)[M].北京:化學(xué)工業(yè)出版社,2008.
2 地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫[EB/0l].http://qyb.soufun.com/cred/Index/default.aspx
3 石成球.關(guān)于我國城市土地利用問題的思考[J].城市規(guī)劃,2000.24(2):
論文關(guān)鍵詞：住宅用地,聚類分析,相關(guān)性分析,土地定價
一、西安市住宅用地及發(fā)展現(xiàn)狀
2009年西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額417.87億元，土地購置面積為108.12萬平方米，商品房竣工面積為232.38萬平方米，商品房銷售面積為611.25萬平方米，商品房銷售價格為4427.07元/㎡，資金來源總合計為634.05億元。
西安正在銷售的總建筑面積中，有89.91%為普通住宅，1.86%為公寓，2.69%為別墅，1.80%為商住兩用，3.74%為經(jīng)濟適用房。下圖反應(yīng)出各部分住宅用地占總建筑面積的比重。
圖1各類用地占總建筑面積的比重
住宅用地占投資比重的絕大多數(shù)，它是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌�。主要包括：城�?zhèn)單一住宅用地，城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。
近年來，西安市經(jīng)濟適用住房每年建設(shè)面積只占全市房地產(chǎn)竣工總面積的5％左右，在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中，西安市政府要盡可能地提高經(jīng)濟適用住房開發(fā)的比例，把規(guī)劃的住宅用地大部分用于經(jīng)濟適用住房的建設(shè)中，讓更多的中低收入者有房住。今年，西安市計劃建成100萬平方米經(jīng)濟適用住房，將滿足1萬戶居民的住房需求。到2010年前，完成約1700萬平方米經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。今后10年內(nèi)，西安市對經(jīng)濟適用住房的總體需求在5000萬到6000萬平方米之間，西安市每年需要建成的經(jīng)濟適用住房面積為500多萬平方米，目前的建設(shè)計劃將難以滿足實際需要；而造成這一狀況的原因主要是土地供給不足。
二、住宅用地的定價原則
目前市場流轉(zhuǎn)的是“土地使用權(quán)”，土地使用權(quán)年限一般為20年（工業(yè)用地）、40年（商業(yè)用地）、70年（住宅用地）、50年（綜合：商業(yè)、住宅、辦公）。所有城鎮(zhèn)土地均為整體規(guī)劃處置。根據(jù)需求不同，建筑有不同的設(shè)計使用年限。理論上，通常住宅的設(shè)計使用年限比較長（比如50年、60年、70年或以上，一般不超過100年），如果土地使用權(quán)期滿需要續(xù)權(quán)，應(yīng)提前一年到半年向所在地土地管理部門申請續(xù)權(quán)，經(jīng)同意后還需交納一定的土地出讓金。
如果把土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓看成是將土地作為產(chǎn)品銷售。那么這種“產(chǎn)品銷售”和通常的產(chǎn)品銷售有很大的不同。區(qū)別就在于土地作為產(chǎn)品來銷售可在時間與價格的坐標(biāo)上表示出來。通常產(chǎn)品的銷售在時間與價格的坐標(biāo)上一般表現(xiàn)為“點銷售”，即在某個時間點上就可完成銷售全過程；土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓則不同，坐標(biāo)上往往表現(xiàn)為“段銷售”，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程往往經(jīng)過很長時間才能完成。比如說．50年、7O年等等。正是因為這種“段”和“點”的區(qū)別，要求在土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓時，要用發(fā)展和變化的眼光來分析判斷今后幾十年的土地投資風(fēng)險和收益的全過程。土地承包商實際上是對土地使用權(quán)進(jìn)行加工和銷售的單位，承包商的成本是完全成本，它的銷售必須建立在完全成本的基礎(chǔ)之上。
基于上述的土地使用權(quán)和住宅用地的特點，住宅土地定價應(yīng)遵循五個原則：(1)遵循國家關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和使用法規(guī)；（2）充分考慮土地的開發(fā)成本；(3)盡量考慮土地價格在未來時間內(nèi)的變化；(4)從經(jīng)濟效益和社會效益全面衡量住宅土地價格，同時預(yù)測未來的風(fēng)險；（5）對住宅土地價格進(jìn)行定位。
通過以上原則，土地承包商要對土地規(guī)劃和使用進(jìn)行全面評估，在遵循國家規(guī)章制度的同時，充分對土地的價格和未來的收益進(jìn)行預(yù)測，在住宅土地的投資方向上做出正確的決策。同時國家土地管理局在規(guī)劃住宅用地時，也要充分考慮土地的地理位置、未來的發(fā)展?fàn)顩r和收益，對住宅土地用地的評估價格做出合理的評估，確保住宅土地的合理開發(fā)和利用。
三、2009年西安市部分住宅用地聚類分析
2009年西安住宅用地建筑項目有226個，總占地面積2436.93萬㎡，總建筑面積達(dá)4728.24萬㎡，總住房套數(shù)為279412套。綜合房產(chǎn)的平均報價為4728.24元/㎡，平均物業(yè)管理費為1.19元/㎡，平均裝修標(biāo)準(zhǔn)為1143.00元/㎡，平均容積率為3.99，平均綠化率為37.32%�，F(xiàn)階段做好西安市的住宅用地規(guī)劃，對西安市住宅用地的價格及發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行安全性測算和評估，分析住宅土地的內(nèi)在價值和投資風(fēng)險，將對西安市城市發(fā)展和規(guī)劃起著深遠(yuǎn)意義。
表12009年西安市部分住宅用地及成交情況
|
宗地 名稱 |
用地 性質(zhì) |
土地 面積 （㎡） |
建筑 面積（㎡） |
出讓起始價 （萬元） |
成交 價格 （萬元） |
競爭截 止日 |
交易狀況 |
|
規(guī)劃路東 |
住宅 |
208452 |
708737 |
0.00 |
50100.00 |
2009-03-11 |
已成交 |
|
東二環(huán)北 |
住宅 |
120800 |
422801 |
0.00 |
22758.00 |
2008-08-25 |
已成交 |
|
芙蓉東路 |
住宅 |
131108 |
393326 |
0.00 |
53099.00 |
2009-06-04 |
已成交 |
|
曲江北路 |
住宅 |
135331 |
338328 |
0.00 |
56839.00 |
2009-06-04 |
已成交 |
|
開元路東 |
住宅 |
112000 |
292320 |
0.00 |
26010.00 |
2009-03-11 |
已成交 |
|
東二環(huán)北 |
住宅 |
83221 |
291273 |
0.00 |
15700.00 |
2008-08-25 |
已成交 |
|
中鐵一局 |
商業(yè)住宅 |
48440 |
288223 |
0.00 |
5920.00 |
2006-12-10 |
已成交 |
通過評估每平方米它所代表的最低價值，可以為現(xiàn)階段住宅土地價格的市場風(fēng)險進(jìn)行度量。針對住宅土地市場價格和綜合價格的估算，對西安市住宅用地的價格進(jìn)測算和評估，為西安市用地的規(guī)劃和發(fā)展提供決策性依據(jù)。測算中充分顯示市場風(fēng)險和住宅土地競價的不規(guī)則變化，要求土地承包商充分考慮利潤和風(fēng)險問題，同時要求土地管理者要考慮土地使用年限和資金的時間價值這方面的問題。 雖然大部分土地可能以高出實際評估價格的幾倍來轉(zhuǎn)讓，許多不確定因素影響土地的轉(zhuǎn)讓價值，包括：政府干預(yù)、人口因素、交通狀況、地理位置和招標(biāo)投標(biāo)等。
下圖根據(jù)2009年西安市部分住宅用地繪制出的表格，主要分析了土地面積與成交價格之間的關(guān)系，同時以建筑面積和出讓價格為變量繪制出的圖形。在分析中充分考慮的因素有土地面積、建筑面積和成交價格，綜合評價每塊土地的面積和它所出讓的市場價格，通過SPSS數(shù)據(jù)統(tǒng)計綜合考慮以上7個項目的點分布，計算出平均每平方米住宅土地它所代表的潛在內(nèi)在價值。
圖2土地面積與成交價格之間的關(guān)系
其中圓圈代表圖表中七個建筑項目和每個建筑項目它所成交的價格，直線代表土地的使用面積數(shù)量，虛線代表了成交價格的主要分布區(qū)間，也就是上圖中成交價格主要分布在22000萬元和59000萬元之間。這樣通過占用土地的面積和每塊土地它所獲得收益就形成了一定的比例關(guān)系。
同時要對土地的使用面積和成交價格進(jìn)行相關(guān)性分析，分析兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系，找出投資誤差，并進(jìn)行決策預(yù)算。
表2相關(guān)性分析（Correlations）
|
分析項目 |
采用方法 |
土地面積（㎡） |
成交價格（萬元） |
|
土地面積（㎡） |
Pearson Correlation |
1 |
0.786(*) |
|
|
Sig. (2-tailed) |
|
0.036 |
|
|
N |
7 |
7 |
|
成交價格（萬元） |
Pearson Correlation |
0.786(*) |
1 |
|
|
Sig. (2-tailed) |
0.036 |
|
|
|
N |
7 |
7 |
在相關(guān)性分析中，我們知道只有在兩個對比項目的相關(guān)性誤差在0.05以下時，兩個對比項目才有可行性研究的意義。在對比項目中，土地面積和成交價格的相關(guān)性低于0.05的水平，說明投資土地管理局來說有巨大的潛在價值。同時對投資者來說就存在著巨大的風(fēng)險，投資者就要考慮投資這塊土地的未來收益和投資的總額問題之間的關(guān)系，能否收回成本并獲得收益，是投資者在投資時應(yīng)當(dāng)充分考慮的問題。上表中一平方米的土地面積的成交價格為0.786萬元，對比的項目數(shù)量為7個，兩個對比項目的有意義水平在0.05以下。因此研究土地使用面積與成交價格之間的關(guān)系，對住宅用地的評估價格有著非常重大的意義。
四、住宅用地定價底線研究
假設(shè)西安某地塊已開始開發(fā)完畢，它的總開發(fā)成本為6000萬元，它的經(jīng)營年限為50年，若年利率為r=8％，假設(shè)現(xiàn)階段西安市的平均房價（指建筑面積）為4600元/㎡，那么要彌補投資住宅用地的總成本，至少應(yīng)該買到的土地面積是多少？（假設(shè)土地面積與建筑面積之比為1：3）
根據(jù)復(fù)利公式計算總開發(fā)成本50年后終值：
F=P(F/P,r,n)
=6000(F/P,0.08,50)
=6000×46.9016
=281409.66(萬元)
平均房價每平方米50年后終值：
F=P(F/P,r,n)
=0.46（F/P,0.08,50）
=0.46×46.9016
=21.5747（萬元）
那么，建筑面積應(yīng)不低于土地面積，
建筑面積=總開發(fā)成本50年后終值/平均房價每平方米50年后終值=F/F
上式計算結(jié)果為：
建筑面積=281409.66/21.5747=13043.56㎡
土地面積=建筑面積×1/3=4347.85㎡
那么，理想狀況下每平方米的土地價格，充分考慮土地使用權(quán)限，資金的使用價值，未來的不確定因素和市場風(fēng)險等情況下，可以得出平均每平方米土地價格與成交價格之間的比例關(guān)系：平均每平方米土地價格應(yīng)不低于土地面積與成交價格之比。
平均每平方米土地價格=土地面積/成交價格
=4347.85/6000=0.7246（萬元/㎡）
在上面的相關(guān)性回歸分析中，我們得到的結(jié)論是：平均一平方米的土地面積對應(yīng)的土地成交價格是0.786萬元，這是總和多宗住宅土地所分析出的結(jié)果。說明在預(yù)測中的平均一平方米的土地面積對應(yīng)的土地成交價格是0.7246萬元可作為土地定價的價格底線。這是土地定價研究中的定價底線，可以作為土地承包商考慮的底線，也可以作為國家土地管理局考慮和評估的價格底線，現(xiàn)實中土地每平方米的土地價格要比價格底線要高幾倍。這是由許多不確定因素所造成的。
五、結(jié)論
通過研究和評估2009年西安市住宅土地平均每平方米的最低成交價格，對2010年西安市部分住宅土地價格進(jìn)行預(yù)測。在評估中設(shè)計了土地面積和建筑面積的估計比例關(guān)系，是經(jīng)過對西安房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究得出，并充分考慮了資金的時間價值，在評估當(dāng)中成交價格和評估年限都可以更換，如20年、30年和70年等，都會得到平均每平方米住宅的最低成交的近似價格。即平均一平方米的土地面積對應(yīng)的土地成交價格是0.7246萬元左右。
土地的潛在價值是值得研究的問題，現(xiàn)實當(dāng)中由于許多不確定性因素的存在，信息的不對稱性等原因，使土地價格出現(xiàn)不規(guī)則增長，這是可以理解的。例如好的地段一平方米可能最低要幾萬元不等，一般情況下要高出預(yù)測值的好幾倍。投資土地是一種很常見的行為，投資的目的就是在土地短期發(fā)展前景不明朗的時候以便宜的價格買進(jìn)，然后持有一段時間，直到其發(fā)展成熟成為更具價值的資產(chǎn)�，F(xiàn)實中因為這種投資行為的存在，也會使住宅土地的成交價格急劇攀升。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵字：管理,北京
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