淺談全球化背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)展前景與本土對(duì)策
2016-04-15 17:16:59 安裝信息網(wǎng)
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經(jīng)濟(jì)全球化具體表現(xiàn)為貿(mào)易自由化、資本流動(dòng)自由化、生產(chǎn)分工國際化，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、World Bank作為世界經(jīng)濟(jì)體系的三大支柱，其游戲規(guī)則體系構(gòu)成了全球化的基本制度框架。
全球化必將對(duì)各國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛的正外部效應(yīng)。諸如，經(jīng)濟(jì)全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的自由流動(dòng)與合理配置，促進(jìn)全球統(tǒng)一大市場的形成，促進(jìn)全球生產(chǎn)力迅速提高和世界經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展，為各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)有利的外部環(huán)境；經(jīng)濟(jì)全球化加劇全球市場的競爭，而這種競爭對(duì)“學(xué)習(xí)”和創(chuàng)新提供了最基本的刺激，促進(jìn)國家競爭力的提高；貿(mào)易自由化有利于各國擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易，從而帶動(dòng)本國經(jīng)濟(jì)增長；資本流動(dòng)自由化，有利于各國通過利用外資而引進(jìn)技術(shù)，促進(jìn)本國的技術(shù)升級(jí)，獲得技術(shù)的外溢效應(yīng)；生產(chǎn)分工國際化，使各國可以根據(jù)本國的資源稟賦和發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)參與國際分工，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。但是，全球化是一把雙刃劍，難免帶來一些負(fù)外部效應(yīng)。近年來，世界上產(chǎn)生較大影響的各種經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都與經(jīng)濟(jì)全球化有關(guān)。
作為全球化進(jìn)程的后來者，中國在融入全球化的過程中，必須確定符合本國實(shí)際的戰(zhàn)略和對(duì)策，加速形成產(chǎn)業(yè)競爭力和國家競爭優(yōu)勢的制高點(diǎn)。在全球化框架下，中國面臨兩大主題：一是在今后若干年內(nèi)加快體制轉(zhuǎn)型，迅速適應(yīng)和融入WTO的規(guī)則體系，建立起完善的市場經(jīng)濟(jì)體制；二是在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮中大力推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)主流，使中國在經(jīng)濟(jì)全球化過程中獲得更大的外溢效應(yīng)。而這兩個(gè)方面的進(jìn)展和已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是中國的產(chǎn)業(yè)競爭力和發(fā)展前景的決定性力量。目前，中國正處在走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段和融入全球化的進(jìn)程中，出現(xiàn)了工業(yè)化、城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進(jìn)的局面。這種格局對(duì)于中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說是十分有利的，必將獲得巨大的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。
房地產(chǎn)業(yè)：新一輪增長周期已經(jīng)展開
近20年來，中國經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)業(yè)的增長周期，第三次房地產(chǎn)業(yè)的增長周期已經(jīng)展開。第一次是從1981年開始至80年代末，中國大陸初步形成房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場。第二次是從1992年開始，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，到1997年跌入谷底，1998年出現(xiàn)恢復(fù)性增長，1999年平穩(wěn)增長。2000年，新一輪房地產(chǎn)業(yè)的增長周期啟動(dòng)，2001年房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，預(yù)期這一輪增長周期仍將持續(xù)5年以上。從整體上來看，20世紀(jì)90年代，中國房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)入成長期，并具備了高成長性產(chǎn)業(yè)的特征。1994～2001年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長18.7%，2001年高達(dá)25.3%，2002年1～6月更高達(dá)32.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已連續(xù)多年達(dá)到4～5%，2001年這一參數(shù)達(dá)到6.51%。1991～1999年房地產(chǎn)銷售面積年平均增長21.70%，1991～2001年，房地產(chǎn)銷售額年均增長34.55%。
與前兩次相比，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時(shí)期必將持續(xù)更長時(shí)間，并具有一系列新的變化特征。這是因?yàn)椋?br> (1)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，基本上是在住房實(shí)物分配制度條件下完成的，房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度很低，這種制度條件嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期是在住房制度改革取得了突破性進(jìn)展的基礎(chǔ)上展開的，大大削弱了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度條件初步形成且日趨完善，“制度至關(guān)重要”，制度效率提高支持中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。
(2)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，是以集團(tuán)消費(fèi)、集團(tuán)投資為主角，房地產(chǎn)市場需求受到抑制；這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期，個(gè)人成為房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的主體，房地產(chǎn)正在成長為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，并具備了新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的特征和條件。
根據(jù)亞洲新興工業(yè)化國家和地區(qū)消費(fèi)品市場成長經(jīng)驗(yàn)，排浪式消費(fèi)第一浪和第二浪之間要經(jīng)歷7～10年的積蓄準(zhǔn)備期，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)波長和近幾年消費(fèi)品市場的表現(xiàn)來看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)。相對(duì)而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費(fèi)和投資，因而現(xiàn)階段比轎車更快形成了消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅價(jià)值量大，能保值、升值，在消費(fèi)方面的特點(diǎn)是住宅消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例高，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)達(dá)到20%～30%，而我國僅10%左右，隨著收入水平的進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住宅消費(fèi)，近期全局性的住宅排浪式消費(fèi)正在生成。這種住宅消費(fèi)浪潮持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長，使房地產(chǎn)業(yè)增長的景氣時(shí)期延長。
與此同時(shí)，私人投資需求能力的增強(qiáng)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的支持。在美國，私人投資的50%用于房地產(chǎn)投資。在高速經(jīng)濟(jì)增長的條件下，中國私人儲(chǔ)蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)初步形成。
全球化過程中，中國作為新興市場經(jīng)濟(jì)國家對(duì)外商、外資極具吸引力，外商、外資進(jìn)入中國市場，特別是服務(wù)貿(mào)易業(yè)的迅速發(fā)展，將對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生多樣化的市場需求。商務(wù)樓、酒店式公寓等高檔用房、娛樂等生活配套設(shè)施、倉儲(chǔ)設(shè)施及通用廠房的需求都因此而增長。由于跨國公司雇員實(shí)行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費(fèi)方式，房地產(chǎn)租賃市場前景更加廣闊。
房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求的增長，直接刺激其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場需求的增長。因此，臺(tái)灣在工業(yè)化時(shí)期把房地產(chǎn)業(yè)稱之為“火車頭”工業(yè)。而處于工業(yè)化快速推進(jìn)時(shí)期的中國大陸，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期內(nèi)，房地產(chǎn)在成長為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)增長的乘數(shù)效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生直接拉動(dòng)。
(3)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期發(fā)生在中國正走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段，城市化和再城市化快速發(fā)展，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎匮杆偕仙司》棵娣e不斷擴(kuò)大，必然支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械谋戎貫?7.7%，城鎮(zhèn)人口為48064萬人。到2020年，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎貙⑦_(dá)60%，考慮到總?cè)丝谧兓囊蛩�，城市人口將達(dá)9億人左右，城市人口的大幅度增加將產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。2000年，城市人均住房建筑面積為20.4平方米，預(yù)計(jì)2005年可達(dá)22平方米，2010年達(dá)25平方米。隨著人均居住面積不斷擴(kuò)大，住宅需求將成倍增長，因而房地產(chǎn)潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時(shí)期延展是由中國所處的走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段決定的。
(4)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期在WTO框架下延續(xù)，體制轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)展將從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的成長環(huán)境，大大提升這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣度和影響力。
全球化背景下房地產(chǎn)業(yè)的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間
中國作為WTO的新成員，短期內(nèi)難免受到一定的沖擊，特別是中國轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟(jì)體制與WTO通行的游戲規(guī)則存在較大差距，以及中國的經(jīng)濟(jì)國際化程度低和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的檔次不高，將迫使其加速調(diào)整，因而要有一個(gè)適應(yīng)和彌合期。但是，在中國本土企業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的同時(shí)，也將促使本國的產(chǎn)業(yè)升級(jí)特別是新興產(chǎn)業(yè)的成長。從這個(gè)意義上說，全球化背景下中國的房地產(chǎn)業(yè)中長期內(nèi)具有極好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
第一，在WTO背景下，中國大陸的經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng)和城市化的加速發(fā)展，將在中長期內(nèi)創(chuàng)造出房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高成長的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。
未來20～30年，在全球化的制度框架下，中國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長態(tài)勢，年經(jīng)濟(jì)增長率可達(dá)7%～8%。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，中國的城市化和再城市化進(jìn)程必將取得顯著成效，因而將從需求和供給兩個(gè)層面拓展房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期，使房地產(chǎn)業(yè)具備保持高成長性產(chǎn)業(yè)的市場條件。
由此可見，城市居民將從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中獲得更多實(shí)惠。城市高速交通框架的建設(shè)，如地鐵等軌道交通的發(fā)展，使居民可以享受十分便利的交通。進(jìn)口轎車價(jià)格5年內(nèi)下降1/3左右，國產(chǎn)轎車的價(jià)格戰(zhàn)勢必發(fā)生且降價(jià)幅度不會(huì)低于1/3，這必然刺激轎車消費(fèi)，而轎車消費(fèi)將大大縮小人們心理上的空間距離。這樣，人們可以用低于市中心1/3～1/2的價(jià)格，遠(yuǎn)離城市中心去享受大面積、高品質(zhì)的獨(dú)立住宅，如Townhouse、別墅等，呼吸新鮮空氣，欣賞山水風(fēng)光。
第二，由于全球化條件下對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)，促使房地產(chǎn)在成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的基礎(chǔ)上，迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。
在經(jīng)濟(jì)全球化的過程中，世界產(chǎn)業(yè)升級(jí)的趨勢和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢必直接推動(dòng)和影響中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在此背景下，中國服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出和就業(yè)份額將快速上升，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)得到改造，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)高速成長，而房地產(chǎn)業(yè)則在高速增長中成為支柱產(chǎn)業(yè)。有充足的理由相信，我們可以用30～40年時(shí)間，跨越式走完西方國家過去用50～70年才能走完的路程，進(jìn)入大眾高消費(fèi)時(shí)代。
第三，在中國房地產(chǎn)市場不斷開放的條件下，外商以直接投資方式進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場，同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品和技術(shù)進(jìn)口大幅度增長，將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)品品質(zhì)提高。
與國際水平比較，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較低，特別是房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的水平過低，直接阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)測算，發(fā)達(dá)國家技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)份額在60%以上，我國這一比重在35%左右，而房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步貢獻(xiàn)份額僅為25.4%，還不及農(nóng)業(yè)的水平（接近40%）。我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長期推行住宅實(shí)物分配制度和實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的限制政策，制約了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平的提高，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
在全球化的框架下，由于大陸房地產(chǎn)市場存在巨大的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，大陸房地產(chǎn)市場對(duì)海外房地產(chǎn)發(fā)展商和海外資金具有極大的吸引力。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化程度高，技術(shù)水平先進(jìn)，生產(chǎn)效率高，因而外商直接投資大陸房地產(chǎn)業(yè)的增長，將促使中國房地產(chǎn)業(yè)獲得較大的技術(shù)和知識(shí)的外溢效應(yīng)。隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，海外房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新理念、新的運(yùn)作方式和服務(wù)內(nèi)容都將更快進(jìn)入中國大陸，大大提高房地產(chǎn)的科技集成度，縮短與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的差距，以至在新城開發(fā)中形成一定的后發(fā)優(yōu)勢。在有效降低和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的條件下，大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，極大地增強(qiáng)房地產(chǎn)的有效供給。這種供給必將產(chǎn)生房地產(chǎn)的需求創(chuàng)造效應(yīng)，刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求。同時(shí)，這也意味著購房者在購房成本不變或購房成本下降的條件下，可以得到更高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
第四，金融全球化的浪潮，促使中國加快金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的全球化進(jìn)程，這將給中國大陸房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展注入強(qiáng)大活力。
房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔(dān)保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合，在促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。
第五，海外房地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)入中國大陸房地產(chǎn)業(yè)，必然推動(dòng)大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)重組，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。
發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)雖然對(duì)中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，但也將導(dǎo)致大陸房地產(chǎn)企業(yè)的收購、兼并浪潮，促進(jìn)資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，促使房地產(chǎn)市場由低水平壟斷競爭格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^壟斷市場。這種房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化，可以使某些房地產(chǎn)企業(yè)獲得相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，增強(qiáng)中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。這種格局的形成，使中國國民不再需要面對(duì)成百上千的房地產(chǎn)發(fā)展商去選擇產(chǎn)品，魚目混珠的現(xiàn)象逐步消失，交易成本大幅度降低。
全球化過程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本土對(duì)策
未來10～20年，房地產(chǎn)業(yè)是以新經(jīng)濟(jì)的高速成長為發(fā)展背景的，IT產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化的推進(jìn)，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生滲透，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出更高的要求。房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問題是，既要由一般產(chǎn)業(yè)迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)，又要全面融入新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展框架。也就是說，既要有效解決舊經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)作為“火車頭工業(yè)”所遇到的難題，又要主動(dòng)迎接新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，特別是要解決在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中東道國如何提高競爭力獲得更多利益的問題。因此，必須在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中促進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展和在經(jīng)濟(jì)全球化過程中提高本土企業(yè)的核心競爭力并獲得較大的市場份額，以及建立房地產(chǎn)市場調(diào)控和管理體制。具體地說，要采取以下幾個(gè)對(duì)策：
1.嚴(yán)格進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，從美化城市景觀和構(gòu)筑美好的城市天際線的角度突出加強(qiáng)片區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，不僅要?jiǎng)?chuàng)造樓盤的個(gè)性，更要注重相鄰樓盤的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性。
今后，中國將經(jīng)歷一定時(shí)期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個(gè)徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機(jī)會(huì)。必須及時(shí)制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施，既要有效保護(hù)歷史城區(qū)的價(jià)值，又要不斷增加和積累現(xiàn)代城市的文化價(jià)值。
房地產(chǎn)開發(fā)是應(yīng)該突出項(xiàng)目的個(gè)性和特色的，但更要強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。如果過分強(qiáng)調(diào)個(gè)體的特色而不顧及相鄰項(xiàng)目的特點(diǎn)，忽視片區(qū)的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性，極易形成沖突與對(duì)立，破壞城市的整體景觀效果，變成城市開發(fā)的敗筆，不能給后人留下可以細(xì)細(xì)品味的文化財(cái)產(chǎn)。
2.真正樹立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻(xiàn)房地產(chǎn)精品。
考察我國眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場銷售的狀況，可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)被市場認(rèn)同、價(jià)格上漲、銷售火爆的項(xiàng)目較多，但真正經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項(xiàng)目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價(jià)值和升值空間，甚至有的項(xiàng)目清盤以后，價(jià)格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者卻陷了進(jìn)去，對(duì)先前購房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。這種“低開高走，先揚(yáng)后抑”的房地產(chǎn)價(jià)格走向，勢必破壞投資者的市場信心，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。
因此，發(fā)展商亟待解決的難題是如何使產(chǎn)品創(chuàng)新不被歷史淘汰。解決這個(gè)問題的關(guān)鍵是要真正了解一個(gè)城市的歷史文化、建筑傳統(tǒng)和地方文脈，使新開發(fā)的樓盤能夠自然繼承、大膽揚(yáng)棄和全面伸展這個(gè)城市的個(gè)性，同時(shí)，能夠適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。
3.切實(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，提高市場的進(jìn)入門檻，實(shí)施大規(guī)模的企業(yè)購并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度和產(chǎn)業(yè)競爭力。
從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，市場集中度低，甚至出現(xiàn)了低水平的過度競爭。令人擔(dān)憂的是，中國大陸根本沒有“地產(chǎn)大王”。全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)25000多家，一、二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)加起來不到14%；香港80%的物業(yè)由10大公司開發(fā)，內(nèi)地70%的項(xiàng)目是由三級(jí)或三級(jí)以下資質(zhì)的房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，市場集中度很低。這種市場結(jié)構(gòu)狀況已成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素之一。
因此，要通過多種途徑促進(jìn)本土企業(yè)擴(kuò)張，盡快提高市場集中度。一是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；二是爭取更多的房地產(chǎn)企業(yè)的股票上市，降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)發(fā)展商的資本實(shí)力；三是充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張；四是在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入的條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時(shí)間（如主體工程已封頂或準(zhǔn)現(xiàn)房），征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無實(shí)力的項(xiàng)目公司退出市場，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場進(jìn)入壁壘。
4.健全和完善土地市場，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，建立適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。
目前，土地產(chǎn)權(quán)制度的改革和土地市場的發(fā)育，已經(jīng)滯后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和要素市場發(fā)育的整體水平。土地市場是房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分，土地市場發(fā)育遲緩必將制約房地產(chǎn)市場體系的完善。因此，必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場，促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場。(1)對(duì)于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)、掛牌交易方式取代協(xié)議方式。(2)通過立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。企業(yè)可以將這種土地產(chǎn)權(quán)當(dāng)作法人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。當(dāng)非經(jīng)營性土地改變?yōu)榻?jīng)營性土地時(shí)，也應(yīng)重新明確使用期限。(3)逐步提高存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)，從而促使存量不動(dòng)產(chǎn)的土地批租。(4)放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場的條件，政府原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過規(guī)定的土地使用期限，同時(shí)要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)。(5)培育土地二級(jí)市場，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)的有效配置。(6)不斷開拓土地等不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，運(yùn)用金融機(jī)制促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。
這種改革思路，允許劃撥土地使用權(quán)直接進(jìn)入市場，將大大促進(jìn)市場交易規(guī)模的擴(kuò)張和土地市場的發(fā)展；在價(jià)格機(jī)制的作用下，土地就會(huì)自動(dòng)流向效益最高的行業(yè)和企業(yè)，并實(shí)現(xiàn)不同用途土地的相互轉(zhuǎn)換，從而改善土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地資源配置效率；而且，通過明確土地使用期限、收取地租和土地入股等途徑，國有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上真正比過去得到更好的實(shí)現(xiàn)；與此同時(shí)，由于實(shí)際操作上簡便易行，必然會(huì)大幅度降低改革和發(fā)展中的交易成本。
5.改革房地產(chǎn)市場管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)市場的走勢，與經(jīng)濟(jì)增長的趨勢和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)緊密相關(guān)。20世紀(jì)90年代初發(fā)生的經(jīng)濟(jì)過熱和房地產(chǎn)開發(fā)失控的局面，導(dǎo)致20世紀(jì)90年代中后期大量的房地產(chǎn)空置，客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)增長帶來不利影響。1999年底，產(chǎn)權(quán)市場化的新型住宅制度的建立，為新一輪的房地產(chǎn)熱提供了關(guān)鍵的制度安排。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。在此背景下，必須密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢，防止出現(xiàn)市場過熱和泡沫膨脹。房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”，對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行有效調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且有利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。在全球化背景下，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不僅決定于國內(nèi)因素，而且直接受到國際因素的影響。
因此，必須根據(jù)WTO的法律框架，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的趨勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場管理體制，實(shí)行房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。(1)建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實(shí)行房地產(chǎn)的價(jià)值化管理。(2)加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃管理，使土地供應(yīng)計(jì)劃真正做到定量、定時(shí)、定位；通過有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的走勢。(3)提高經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)，合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的投放量，在市場火爆時(shí)增加投放，在市場不景氣時(shí)減少投放。(4)加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，城市規(guī)劃要能根據(jù)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，適應(yīng)市場變化的需要，具有一定彈性，但小規(guī)劃必須服從大規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)用途的變換和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。(5)實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)權(quán)屬登記制度，對(duì)權(quán)屬變更進(jìn)行監(jiān)督，并兼顧監(jiān)察房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量的動(dòng)態(tài)變化，按照“認(rèn)地不認(rèn)人”的原則，與最后登記在冊的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生契約責(zé)任關(guān)系。(6)運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格管制、房地產(chǎn)金融機(jī)制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行宏觀調(diào)控。
【參考文獻(xiàn)】
1.高波：《加入WTO：我國房地產(chǎn)業(yè)的市場機(jī)會(huì)、競爭趨勢與應(yīng)對(duì)策略》，《管理世界》2000年第5期。
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全球化必將對(duì)各國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛的正外部效應(yīng)。諸如，經(jīng)濟(jì)全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的自由流動(dòng)與合理配置，促進(jìn)全球統(tǒng)一大市場的形成，促進(jìn)全球生產(chǎn)力迅速提高和世界經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展，為各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)有利的外部環(huán)境；經(jīng)濟(jì)全球化加劇全球市場的競爭，而這種競爭對(duì)“學(xué)習(xí)”和創(chuàng)新提供了最基本的刺激，促進(jìn)國家競爭力的提高；貿(mào)易自由化有利于各國擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易，從而帶動(dòng)本國經(jīng)濟(jì)增長；資本流動(dòng)自由化，有利于各國通過利用外資而引進(jìn)技術(shù)，促進(jìn)本國的技術(shù)升級(jí)，獲得技術(shù)的外溢效應(yīng)；生產(chǎn)分工國際化，使各國可以根據(jù)本國的資源稟賦和發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)參與國際分工，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。但是，全球化是一把雙刃劍，難免帶來一些負(fù)外部效應(yīng)。近年來，世界上產(chǎn)生較大影響的各種經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都與經(jīng)濟(jì)全球化有關(guān)。
作為全球化進(jìn)程的后來者，中國在融入全球化的過程中，必須確定符合本國實(shí)際的戰(zhàn)略和對(duì)策，加速形成產(chǎn)業(yè)競爭力和國家競爭優(yōu)勢的制高點(diǎn)。在全球化框架下，中國面臨兩大主題：一是在今后若干年內(nèi)加快體制轉(zhuǎn)型，迅速適應(yīng)和融入WTO的規(guī)則體系，建立起完善的市場經(jīng)濟(jì)體制；二是在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮中大力推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)主流，使中國在經(jīng)濟(jì)全球化過程中獲得更大的外溢效應(yīng)。而這兩個(gè)方面的進(jìn)展和已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是中國的產(chǎn)業(yè)競爭力和發(fā)展前景的決定性力量。目前，中國正處在走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段和融入全球化的進(jìn)程中，出現(xiàn)了工業(yè)化、城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進(jìn)的局面。這種格局對(duì)于中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說是十分有利的，必將獲得巨大的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。
房地產(chǎn)業(yè)：新一輪增長周期已經(jīng)展開
近20年來，中國經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)業(yè)的增長周期，第三次房地產(chǎn)業(yè)的增長周期已經(jīng)展開。第一次是從1981年開始至80年代末，中國大陸初步形成房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場。第二次是從1992年開始，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，到1997年跌入谷底，1998年出現(xiàn)恢復(fù)性增長，1999年平穩(wěn)增長。2000年，新一輪房地產(chǎn)業(yè)的增長周期啟動(dòng)，2001年房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，預(yù)期這一輪增長周期仍將持續(xù)5年以上。從整體上來看，20世紀(jì)90年代，中國房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)入成長期，并具備了高成長性產(chǎn)業(yè)的特征。1994～2001年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長18.7%，2001年高達(dá)25.3%，2002年1～6月更高達(dá)32.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已連續(xù)多年達(dá)到4～5%，2001年這一參數(shù)達(dá)到6.51%。1991～1999年房地產(chǎn)銷售面積年平均增長21.70%，1991～2001年，房地產(chǎn)銷售額年均增長34.55%。
與前兩次相比，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時(shí)期必將持續(xù)更長時(shí)間，并具有一系列新的變化特征。這是因?yàn)椋?br> (1)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，基本上是在住房實(shí)物分配制度條件下完成的，房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度很低，這種制度條件嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期是在住房制度改革取得了突破性進(jìn)展的基礎(chǔ)上展開的，大大削弱了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度條件初步形成且日趨完善，“制度至關(guān)重要”，制度效率提高支持中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。
(2)前兩次房地產(chǎn)業(yè)增長周期，是以集團(tuán)消費(fèi)、集團(tuán)投資為主角，房地產(chǎn)市場需求受到抑制；這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期，個(gè)人成為房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的主體，房地產(chǎn)正在成長為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，并具備了新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的特征和條件。
根據(jù)亞洲新興工業(yè)化國家和地區(qū)消費(fèi)品市場成長經(jīng)驗(yàn)，排浪式消費(fèi)第一浪和第二浪之間要經(jīng)歷7～10年的積蓄準(zhǔn)備期，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)波長和近幾年消費(fèi)品市場的表現(xiàn)來看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)。相對(duì)而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費(fèi)和投資，因而現(xiàn)階段比轎車更快形成了消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅價(jià)值量大，能保值、升值，在消費(fèi)方面的特點(diǎn)是住宅消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例高，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)達(dá)到20%～30%，而我國僅10%左右，隨著收入水平的進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住宅消費(fèi)，近期全局性的住宅排浪式消費(fèi)正在生成。這種住宅消費(fèi)浪潮持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長，使房地產(chǎn)業(yè)增長的景氣時(shí)期延長。
與此同時(shí)，私人投資需求能力的增強(qiáng)將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)大的支持。在美國，私人投資的50%用于房地產(chǎn)投資。在高速經(jīng)濟(jì)增長的條件下，中國私人儲(chǔ)蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)初步形成。
全球化過程中，中國作為新興市場經(jīng)濟(jì)國家對(duì)外商、外資極具吸引力，外商、外資進(jìn)入中國市場，特別是服務(wù)貿(mào)易業(yè)的迅速發(fā)展，將對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生多樣化的市場需求。商務(wù)樓、酒店式公寓等高檔用房、娛樂等生活配套設(shè)施、倉儲(chǔ)設(shè)施及通用廠房的需求都因此而增長。由于跨國公司雇員實(shí)行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費(fèi)方式，房地產(chǎn)租賃市場前景更加廣闊。
房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求的增長，直接刺激其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場需求的增長。因此，臺(tái)灣在工業(yè)化時(shí)期把房地產(chǎn)業(yè)稱之為“火車頭”工業(yè)。而處于工業(yè)化快速推進(jìn)時(shí)期的中國大陸，在這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期內(nèi)，房地產(chǎn)在成長為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)增長的乘數(shù)效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生直接拉動(dòng)。
(3)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期發(fā)生在中國正走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段，城市化和再城市化快速發(fā)展，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎匮杆偕仙司》棵娣e不斷擴(kuò)大，必然支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械谋戎貫?7.7%，城鎮(zhèn)人口為48064萬人。到2020年，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎貙⑦_(dá)60%，考慮到總?cè)丝谧兓囊蛩�，城市人口將達(dá)9億人左右，城市人口的大幅度增加將產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。2000年，城市人均住房建筑面積為20.4平方米，預(yù)計(jì)2005年可達(dá)22平方米，2010年達(dá)25平方米。隨著人均居住面積不斷擴(kuò)大，住宅需求將成倍增長，因而房地產(chǎn)潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣時(shí)期延展是由中國所處的走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段決定的。
(4)新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期在WTO框架下延續(xù)，體制轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)展將從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的成長環(huán)境，大大提升這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長周期的景氣度和影響力。
全球化背景下房地產(chǎn)業(yè)的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間
中國作為WTO的新成員，短期內(nèi)難免受到一定的沖擊，特別是中國轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟(jì)體制與WTO通行的游戲規(guī)則存在較大差距，以及中國的經(jīng)濟(jì)國際化程度低和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的檔次不高，將迫使其加速調(diào)整，因而要有一個(gè)適應(yīng)和彌合期。但是，在中國本土企業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的同時(shí)，也將促使本國的產(chǎn)業(yè)升級(jí)特別是新興產(chǎn)業(yè)的成長。從這個(gè)意義上說，全球化背景下中國的房地產(chǎn)業(yè)中長期內(nèi)具有極好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
第一，在WTO背景下，中國大陸的經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng)和城市化的加速發(fā)展，將在中長期內(nèi)創(chuàng)造出房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高成長的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。
未來20～30年，在全球化的制度框架下，中國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長態(tài)勢，年經(jīng)濟(jì)增長率可達(dá)7%～8%。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，中國的城市化和再城市化進(jìn)程必將取得顯著成效，因而將從需求和供給兩個(gè)層面拓展房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期，使房地產(chǎn)業(yè)具備保持高成長性產(chǎn)業(yè)的市場條件。
由此可見，城市居民將從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中獲得更多實(shí)惠。城市高速交通框架的建設(shè)，如地鐵等軌道交通的發(fā)展，使居民可以享受十分便利的交通。進(jìn)口轎車價(jià)格5年內(nèi)下降1/3左右，國產(chǎn)轎車的價(jià)格戰(zhàn)勢必發(fā)生且降價(jià)幅度不會(huì)低于1/3，這必然刺激轎車消費(fèi)，而轎車消費(fèi)將大大縮小人們心理上的空間距離。這樣，人們可以用低于市中心1/3～1/2的價(jià)格，遠(yuǎn)離城市中心去享受大面積、高品質(zhì)的獨(dú)立住宅，如Townhouse、別墅等，呼吸新鮮空氣，欣賞山水風(fēng)光。
第二，由于全球化條件下對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)，促使房地產(chǎn)在成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)的基礎(chǔ)上，迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。
在經(jīng)濟(jì)全球化的過程中，世界產(chǎn)業(yè)升級(jí)的趨勢和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢必直接推動(dòng)和影響中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在此背景下，中國服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出和就業(yè)份額將快速上升，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)得到改造，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)高速成長，而房地產(chǎn)業(yè)則在高速增長中成為支柱產(chǎn)業(yè)。有充足的理由相信，我們可以用30～40年時(shí)間，跨越式走完西方國家過去用50～70年才能走完的路程，進(jìn)入大眾高消費(fèi)時(shí)代。
第三，在中國房地產(chǎn)市場不斷開放的條件下，外商以直接投資方式進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場，同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品和技術(shù)進(jìn)口大幅度增長，將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)品品質(zhì)提高。
與國際水平比較，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較低，特別是房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的水平過低，直接阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)測算，發(fā)達(dá)國家技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)份額在60%以上，我國這一比重在35%左右，而房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步貢獻(xiàn)份額僅為25.4%，還不及農(nóng)業(yè)的水平（接近40%）。我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長期推行住宅實(shí)物分配制度和實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的限制政策，制約了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平的提高，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
在全球化的框架下，由于大陸房地產(chǎn)市場存在巨大的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，大陸房地產(chǎn)市場對(duì)海外房地產(chǎn)發(fā)展商和海外資金具有極大的吸引力。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化程度高，技術(shù)水平先進(jìn)，生產(chǎn)效率高，因而外商直接投資大陸房地產(chǎn)業(yè)的增長，將促使中國房地產(chǎn)業(yè)獲得較大的技術(shù)和知識(shí)的外溢效應(yīng)。隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，海外房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新理念、新的運(yùn)作方式和服務(wù)內(nèi)容都將更快進(jìn)入中國大陸，大大提高房地產(chǎn)的科技集成度，縮短與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的差距，以至在新城開發(fā)中形成一定的后發(fā)優(yōu)勢。在有效降低和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的條件下，大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)，極大地增強(qiáng)房地產(chǎn)的有效供給。這種供給必將產(chǎn)生房地產(chǎn)的需求創(chuàng)造效應(yīng)，刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求。同時(shí)，這也意味著購房者在購房成本不變或購房成本下降的條件下，可以得到更高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
第四，金融全球化的浪潮，促使中國加快金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的全球化進(jìn)程，這將給中國大陸房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展注入強(qiáng)大活力。
房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔(dān)保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合，在促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。
第五，海外房地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)入中國大陸房地產(chǎn)業(yè)，必然推動(dòng)大陸房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)重組，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。
發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)雖然對(duì)中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，但也將導(dǎo)致大陸房地產(chǎn)企業(yè)的收購、兼并浪潮，促進(jìn)資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度，促使房地產(chǎn)市場由低水平壟斷競爭格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^壟斷市場。這種房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化，可以使某些房地產(chǎn)企業(yè)獲得相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，增強(qiáng)中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。這種格局的形成，使中國國民不再需要面對(duì)成百上千的房地產(chǎn)發(fā)展商去選擇產(chǎn)品，魚目混珠的現(xiàn)象逐步消失，交易成本大幅度降低。
全球化過程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本土對(duì)策
未來10～20年，房地產(chǎn)業(yè)是以新經(jīng)濟(jì)的高速成長為發(fā)展背景的，IT產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化的推進(jìn)，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生滲透，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出更高的要求。房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問題是，既要由一般產(chǎn)業(yè)迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)，又要全面融入新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展框架。也就是說，既要有效解決舊經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)作為“火車頭工業(yè)”所遇到的難題，又要主動(dòng)迎接新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，特別是要解決在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中東道國如何提高競爭力獲得更多利益的問題。因此，必須在房地產(chǎn)業(yè)的高速成長中促進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展和在經(jīng)濟(jì)全球化過程中提高本土企業(yè)的核心競爭力并獲得較大的市場份額，以及建立房地產(chǎn)市場調(diào)控和管理體制。具體地說，要采取以下幾個(gè)對(duì)策：
1.嚴(yán)格進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，從美化城市景觀和構(gòu)筑美好的城市天際線的角度突出加強(qiáng)片區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，不僅要?jiǎng)?chuàng)造樓盤的個(gè)性，更要注重相鄰樓盤的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性。
今后，中國將經(jīng)歷一定時(shí)期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個(gè)徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機(jī)會(huì)。必須及時(shí)制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施，既要有效保護(hù)歷史城區(qū)的價(jià)值，又要不斷增加和積累現(xiàn)代城市的文化價(jià)值。
房地產(chǎn)開發(fā)是應(yīng)該突出項(xiàng)目的個(gè)性和特色的，但更要強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。如果過分強(qiáng)調(diào)個(gè)體的特色而不顧及相鄰項(xiàng)目的特點(diǎn)，忽視片區(qū)的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性、整體性和區(qū)域性，極易形成沖突與對(duì)立，破壞城市的整體景觀效果，變成城市開發(fā)的敗筆，不能給后人留下可以細(xì)細(xì)品味的文化財(cái)產(chǎn)。
2.真正樹立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻(xiàn)房地產(chǎn)精品。
考察我國眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場銷售的狀況，可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)被市場認(rèn)同、價(jià)格上漲、銷售火爆的項(xiàng)目較多，但真正經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項(xiàng)目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價(jià)值和升值空間，甚至有的項(xiàng)目清盤以后，價(jià)格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者卻陷了進(jìn)去，對(duì)先前購房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。這種“低開高走，先揚(yáng)后抑”的房地產(chǎn)價(jià)格走向，勢必破壞投資者的市場信心，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。
因此，發(fā)展商亟待解決的難題是如何使產(chǎn)品創(chuàng)新不被歷史淘汰。解決這個(gè)問題的關(guān)鍵是要真正了解一個(gè)城市的歷史文化、建筑傳統(tǒng)和地方文脈，使新開發(fā)的樓盤能夠自然繼承、大膽揚(yáng)棄和全面伸展這個(gè)城市的個(gè)性，同時(shí)，能夠適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。
3.切實(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，提高市場的進(jìn)入門檻，實(shí)施大規(guī)模的企業(yè)購并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度和產(chǎn)業(yè)競爭力。
從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，市場集中度低，甚至出現(xiàn)了低水平的過度競爭。令人擔(dān)憂的是，中國大陸根本沒有“地產(chǎn)大王”。全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)25000多家，一、二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)加起來不到14%；香港80%的物業(yè)由10大公司開發(fā)，內(nèi)地70%的項(xiàng)目是由三級(jí)或三級(jí)以下資質(zhì)的房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，市場集中度很低。這種市場結(jié)構(gòu)狀況已成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素之一。
因此，要通過多種途徑促進(jìn)本土企業(yè)擴(kuò)張，盡快提高市場集中度。一是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；二是爭取更多的房地產(chǎn)企業(yè)的股票上市，降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)發(fā)展商的資本實(shí)力；三是充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張；四是在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入的條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時(shí)間（如主體工程已封頂或準(zhǔn)現(xiàn)房），征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無實(shí)力的項(xiàng)目公司退出市場，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場進(jìn)入壁壘。
4.健全和完善土地市場，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，建立適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。
目前，土地產(chǎn)權(quán)制度的改革和土地市場的發(fā)育，已經(jīng)滯后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和要素市場發(fā)育的整體水平。土地市場是房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分，土地市場發(fā)育遲緩必將制約房地產(chǎn)市場體系的完善。因此，必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場，促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場。(1)對(duì)于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)、掛牌交易方式取代協(xié)議方式。(2)通過立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。企業(yè)可以將這種土地產(chǎn)權(quán)當(dāng)作法人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。當(dāng)非經(jīng)營性土地改變?yōu)榻?jīng)營性土地時(shí)，也應(yīng)重新明確使用期限。(3)逐步提高存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)，從而促使存量不動(dòng)產(chǎn)的土地批租。(4)放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場的條件，政府原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過規(guī)定的土地使用期限，同時(shí)要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)。(5)培育土地二級(jí)市場，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)的有效配置。(6)不斷開拓土地等不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，運(yùn)用金融機(jī)制促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。
這種改革思路，允許劃撥土地使用權(quán)直接進(jìn)入市場，將大大促進(jìn)市場交易規(guī)模的擴(kuò)張和土地市場的發(fā)展；在價(jià)格機(jī)制的作用下，土地就會(huì)自動(dòng)流向效益最高的行業(yè)和企業(yè)，并實(shí)現(xiàn)不同用途土地的相互轉(zhuǎn)換，從而改善土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地資源配置效率；而且，通過明確土地使用期限、收取地租和土地入股等途徑，國有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上真正比過去得到更好的實(shí)現(xiàn)；與此同時(shí)，由于實(shí)際操作上簡便易行，必然會(huì)大幅度降低改革和發(fā)展中的交易成本。
5.改革房地產(chǎn)市場管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)市場的走勢，與經(jīng)濟(jì)增長的趨勢和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)緊密相關(guān)。20世紀(jì)90年代初發(fā)生的經(jīng)濟(jì)過熱和房地產(chǎn)開發(fā)失控的局面，導(dǎo)致20世紀(jì)90年代中后期大量的房地產(chǎn)空置，客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)增長帶來不利影響。1999年底，產(chǎn)權(quán)市場化的新型住宅制度的建立，為新一輪的房地產(chǎn)熱提供了關(guān)鍵的制度安排。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。在此背景下，必須密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢，防止出現(xiàn)市場過熱和泡沫膨脹。房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”，對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行有效調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且有利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。在全球化背景下，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不僅決定于國內(nèi)因素，而且直接受到國際因素的影響。
因此，必須根據(jù)WTO的法律框架，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的趨勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場管理體制，實(shí)行房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。(1)建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實(shí)行房地產(chǎn)的價(jià)值化管理。(2)加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃管理，使土地供應(yīng)計(jì)劃真正做到定量、定時(shí)、定位；通過有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的走勢。(3)提高經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)，合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的投放量，在市場火爆時(shí)增加投放，在市場不景氣時(shí)減少投放。(4)加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，城市規(guī)劃要能根據(jù)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，適應(yīng)市場變化的需要，具有一定彈性，但小規(guī)劃必須服從大規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)用途的變換和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。(5)實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)權(quán)屬登記制度，對(duì)權(quán)屬變更進(jìn)行監(jiān)督，并兼顧監(jiān)察房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量的動(dòng)態(tài)變化，按照“認(rèn)地不認(rèn)人”的原則，與最后登記在冊的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生契約責(zé)任關(guān)系。(6)運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格管制、房地產(chǎn)金融機(jī)制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行宏觀調(diào)控。
【參考文獻(xiàn)】
1.高波：《加入WTO：我國房地產(chǎn)業(yè)的市場機(jī)會(huì)、競爭趨勢與應(yīng)對(duì)策略》，《管理世界》2000年第5期。
2.桑加亞·拉爾(Sanjaya Lall)：《對(duì)發(fā)展中國家工業(yè)成功的解釋》，載V·N·巴拉舒伯拉曼雅姆(V.N.Balasubramanvam)、桑加亞·拉爾(Sanjaya lall)主編：《發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿問題》，中國稅務(wù)出版社、北京騰圖電子出版社2000年版。
關(guān)鍵字：經(jīng)濟(jì),北京
