關(guān)于我國房地產(chǎn)政策的調(diào)控效用與治理
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隨著現(xiàn)代社會房地產(chǎn)市場體制的逐步完善，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的諸多改變，由原來的單一行政政策開始轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿姓吆徒?jīng)濟政策結(jié)合起來，運用財政政策和稅收政策的調(diào)控機制共同對房地產(chǎn)市場發(fā)揮作用，用政府調(diào)控的最小負面效應達到房地產(chǎn)市場治理的最好效果，通過近年來對于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果分析，不斷地深入市場調(diào)查，解析調(diào)控政策的運作體制情況，從影響調(diào)控政策的各個方面制定出針對性的治理政策。
一、現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀。
針對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的諸多政策調(diào)控失效的諸多問題，政府的調(diào)控政策并沒有取得理想的效果已經(jīng)是學術(shù)界所達成的一致共識，通過分析現(xiàn)有房地產(chǎn)的市場資料，總結(jié)出了許多政府調(diào)控政策中調(diào)控工具選用不當?shù)那闆r，但是，因為行政法規(guī)覆蓋了房地產(chǎn)市場的每個環(huán)節(jié)，調(diào)控政策工具的選擇并不是解決房地產(chǎn)市場失衡的最主要的問題，因為地方政府對于國家調(diào)控政策的執(zhí)行并不到位，再加上房地產(chǎn)的開發(fā)商對于企業(yè)超額利潤的過分追求，在一定程度上就為政府調(diào)控政策的失靈找到了合理的解釋，使看上去似乎嚴厲無比的政策，在巨大的市場潮流中顯得蒼白、無力。另外，通過對于政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈調(diào)查，分析得出許多針對性的啟發(fā)建議，完善政府調(diào)控政策的手段就是其中之一。但是問題是，這些理論性的建議并沒有形成歸納性的實際建議，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場因為政府調(diào)控政策失靈所帶來的負面效應，找到合理的治理辦法，還需要從長遠的角度出發(fā)，就如何解決政府政策調(diào)控過程中規(guī)避政策失靈情況，從中國政策市場以及新興市場兩個角度出發(fā)，雙管齊下，對房地產(chǎn)調(diào)控所涉及到的各個利益主體之間的關(guān)系進行長遠考慮，從根源上找到房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的各方面原因，并在這個基礎(chǔ)上，尋求最終能夠使得房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之路。
二、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的效用分析。
1.房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中需要注意的問題。
第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對的主要對象應該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場的影響從長期上能夠看出房地產(chǎn)市場的市場走向，從近幾年的市場調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策起到作用的長期體現(xiàn)；第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產(chǎn)市場的地域性特點，由于地區(qū)經(jīng)濟、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場的商品的不可移動性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點合理的實施調(diào)控政策，才能夠起到預期效果；第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房價格的漲幅、供應結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場的秩序決定了房地產(chǎn)市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項指標需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。
2.房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析。
根據(jù)近幾年我國針對房地產(chǎn)市場出臺的各項經(jīng)濟調(diào)控政策的具體內(nèi)容以及調(diào)控目標，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定房價、政府打擊房地產(chǎn)市場這兩項投機行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場的調(diào)節(jié)機制控制房地產(chǎn)市場，對于穩(wěn)定房價這一調(diào)控目標、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據(jù)投資者的流動性特點，對于持有地區(qū)房產(chǎn)的時間往往很短，主要原因就是炒作現(xiàn)象的日益嚴重導致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機會成本，從一定程度上降低了房產(chǎn)的收益，增加了購房風險，因此，政府應該從稅收政策上做出正確的調(diào)整，征收營業(yè)稅的規(guī)定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預期。其次，對于處于中等家庭的投機炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時間內(nèi)房產(chǎn)變現(xiàn)獲利，通過出租等手段實現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機構(gòu)的風險，影響了國民經(jīng)濟在運作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度過快，以及大量的投機行為，嚴重的影響了政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。
三、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議.
1.加強地方政府的調(diào)控政策治理.
我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關(guān)者行為的扭曲，為保證政府調(diào)控政策的積極有效實施，就要在一定程度上對地方政府的行為進行制約，建立規(guī)范健康的市場制度環(huán)境。
第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機制，對地方政府的既得利益與其他利益集團之間的聯(lián)系區(qū)分開，進行合理的利益分配，通過嚴格的控制房地產(chǎn)市場的開發(fā)程度、限制并清除不合規(guī)定的房地產(chǎn)費用來制約地方政府的利益行為，同時削減地方政府的財務支持強度，以平衡保障性住房和中央調(diào)控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產(chǎn)發(fā)展的影響，另外，建立有效的約束機制，制定事后懲罰等監(jiān)督體制，增強社會監(jiān)督的影響來規(guī)范地方政府的行為。
第二，改革地方績效考核制度，保證社會民生的效益，現(xiàn)在中央政府適時的建立了地方性的績效考核制度，改進不合理的績效考核體系，明確地方政府對于社會民生所做出的貢獻給予政治上的嘉獎，在設(shè)置績效考核標準時，注重居民對于社會利益和經(jīng)濟利益兩方面的評價，根據(jù)效益性指標的權(quán)重的大小，將維護和穩(wěn)定住房價格以及改善住房結(jié)構(gòu)、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標體系中。
第三，改善地方政府的職能，防止過度干預，由于地方政府具有干預房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟職能，為保證房地產(chǎn)市場的有效競爭，必須適時的限制地方政府過度開發(fā)房地產(chǎn)市場，避免造成的資源浪費現(xiàn)象，規(guī)范有序的市場、引導正確的資金流向，防止地方政府的越位現(xiàn)象。
2.加強政府調(diào)控政策對于開發(fā)商的監(jiān)督首先，應該加強開發(fā)商的信息披露力度，建立一套完善的房地產(chǎn)信息披露體制，強制性的要求開發(fā)商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發(fā)商之間的信息不對稱現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)價格泡沫等不利現(xiàn)象的發(fā)生，做到信息資源的公開化，使得房地產(chǎn)對于開發(fā)商的服務真正的透明化。
其次，建立獨立的監(jiān)督機構(gòu)，實現(xiàn)第三方治理的公平現(xiàn)象，目前中央政府還沒有單獨的設(shè)立房地產(chǎn)的監(jiān)督機構(gòu)以便規(guī)范房地產(chǎn)市場的不正當行為，由于房地產(chǎn)的調(diào)控涉及的部門眾多、相關(guān)利益者之間的調(diào)控政策的復雜，造成的政府對于調(diào)控政策的側(cè)重點做不到面面俱到，使得調(diào)控措施偏離了預期的方向，造成了不必要的沖突。
最后，增強開發(fā)商違規(guī)的處罰機制，使得地產(chǎn)商的違規(guī)成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發(fā)商起到威懾作用。
3. 加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為.
由于當前我國房地產(chǎn)市場上的監(jiān)督指標的原因，造成了大量的市場監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準確，因此有必要建立一套嚴謹?shù)恼{(diào)控政策預測系統(tǒng)，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預測系統(tǒng)的建立不僅引導社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會大眾應該追求的并不是當前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應該盲目追求現(xiàn)代市場所謂的超前住房消費，而是應該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念；另外，為防止房地產(chǎn)市場上過度的投機行為的產(chǎn)生，政府應該盡快出臺征收物業(yè)稅的調(diào)控政策，有效的區(qū)分市場上的投資性需求和投機性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。
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