淺析房地產(chǎn)市場虛擬性及對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
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摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國當(dāng)前發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率逐年增長，同時(shí)，它也成為重要的投資領(lǐng)域，其虛擬性不斷增強(qiáng)，進(jìn)而導(dǎo)致諸多社會問題。要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，一方面，要發(fā)揮市場對資源配置的基礎(chǔ)性作用，利用市場力量實(shí)現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)平衡；另一方面，政府應(yīng)采取措施努力保障社會公平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；虛擬性；宏觀經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，不僅為城鎮(zhèn)居民提供了安居樂業(yè)的居所，推進(jìn)了城市化進(jìn)程，也有力地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)揮著重要作用，作為一種導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，其連帶效應(yīng)為國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展提供了契機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等上下游60多種產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新興行業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展，譬如物業(yè)管理、法律咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等等。
與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出許多問題，尤其房價(jià)持續(xù)飛漲已經(jīng)越來越偏離經(jīng)濟(jì)的增長速度和普通百姓的收入水平，使之成為社會輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，引起全世界對金融監(jiān)管以及房地產(chǎn)市場虛擬性的高度關(guān)注。虛擬經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的根源，房地產(chǎn)泡沫也是由房地產(chǎn)市場具有的虛擬特性引發(fā)的。如何解釋房地產(chǎn)所具有的虛擬特性，以及它對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，是本文要討論的主要內(nèi)容。
一、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)。
馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對虛擬資本進(jìn)行分析，提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個(gè)有規(guī)則的會反復(fù)取得的收入按平均利息率來計(jì)算，把它算作是按這個(gè)利息率貸出的一個(gè)資本會提供的收益，這樣就把這個(gè)收入資本化了”[1]493。生息資本的運(yùn)動(dòng)和信用制度的發(fā)展創(chuàng)造出了虛擬資本，包括股票、債券、匯票、不動(dòng)產(chǎn)抵押單等，“所有這些證券實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書，它們的貨幣價(jià)值或資本價(jià)值，或者像國債那樣不代表任何資本，或者完全不決定于它們所代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值”[1]494。
虛擬資本本身沒有價(jià)值，但虛擬資本可以通過循環(huán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生利潤，獲取某種形式的“剩余價(jià)值”，它不能直接作為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)要素或資本在生產(chǎn)活動(dòng)中發(fā)生作用，而只是所有權(quán)證書，是“現(xiàn)實(shí)資本的紙制復(fù)本”，反映著債權(quán)債務(wù)關(guān)系�！暗�，作為紙制復(fù)本，這些證券只是幻想的，它們的價(jià)值額的漲落，和它們有權(quán)代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值變動(dòng)完全無關(guān)，盡管它們可以作為商品來買賣，因而可以作為資本價(jià)值來流通�！盵1]530當(dāng)金融發(fā)生動(dòng)蕩時(shí)，虛擬資本的價(jià)格可以數(shù)倍于它們所代表的實(shí)際資本價(jià)值，也可以大大低于實(shí)際資本價(jià)值，甚至一文不值。
（一）虛擬資本對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極影響。
1.加快財(cái)富的集中和資本的積累，促進(jìn)資本的社會化進(jìn)程。虛擬資本的出現(xiàn)改變了資本積累的方式，資金集中更加迅速、快捷，促進(jìn)了資本的社會化，為高效率的社會化大生產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。
2.促進(jìn)了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉(zhuǎn)移更加自由靈活，從而能表現(xiàn)出明顯的優(yōu)化資源配置的效應(yīng)和導(dǎo)向性，帶動(dòng)了勞動(dòng)力、技術(shù)、自然資源在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之間的優(yōu)化配置。
3.促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。虛擬資本的繁榮，能增加投資者財(cái)富，刺激消費(fèi)增長，改變短期邊際消費(fèi)傾向，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)效應(yīng)，虛擬資本中的股票債券，如果絕大部分是生產(chǎn)性的，也有利于經(jīng)濟(jì)的增長。
4.促進(jìn)利潤率平均化�！靶庞弥贫鹊谋厝恍纬�，以便對利潤率的平均化或這個(gè)平均化運(yùn)動(dòng)起中介作用。”[1]5325.減少流通費(fèi)用�！耙豁�(xiàng)主要的流通費(fèi)用，就是貨幣本身，因?yàn)樨泿抛陨砭哂袃r(jià)值�！蓖ㄟ^信用，“A相當(dāng)大的一部分交易完全用不著貨幣。B流通手段的流通加速了�！环矫妫@種加速是技術(shù)性的；也就是說，在現(xiàn)實(shí)的、對消費(fèi)起中介作用的商品流轉(zhuǎn)額保持不變時(shí)，較小量的貨幣或貨幣符號，可以完成同樣的服務(wù)。這是同銀行業(yè)務(wù)的技術(shù)聯(lián)系在一起的。另一方面，信用又會加速商品形態(tài)變化的速度，從而加速貨幣流通的速度�！盵1]541（二）虛擬資本對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的消極影響。
虛擬資本如果發(fā)展過度，就會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的消極影響：
1.虛擬資本的過度發(fā)展會擠占生產(chǎn)部門的資金供給。在高投資回報(bào)預(yù)期下，大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場和房地產(chǎn)市場，造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。如果流進(jìn)虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金過多，就會造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金不足，發(fā)展乏力，出現(xiàn)生產(chǎn)性投資的擠出效應(yīng)。
2.虛擬資本是經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的根源。虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫的成分不斷增加，人們對虛擬利潤的追逐導(dǎo)致大量資金非正常涌入虛擬資本市場，人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動(dòng)。
3.在虛擬資本的積累快于現(xiàn)實(shí)資本積累的情況下，生息的貨幣資本不僅不反映現(xiàn)實(shí)貨幣資本的積累，而且自我擴(kuò)張，這樣就導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)資本供求和生息貨幣資本的供求出現(xiàn)明顯差別，生息貨幣的過�；虿蛔悖环从郴虿煌耆从超F(xiàn)實(shí)資本的過�；虿蛔�，增大了調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的難度。
虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的概念。成思危認(rèn)為，虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。簡單地說，虛擬經(jīng)濟(jì)就是直接以錢生錢的活動(dòng)。[2]劉駿民認(rèn)為，虛擬經(jīng)濟(jì)是以資本化定價(jià)行為為基礎(chǔ)的價(jià)格系統(tǒng)，其運(yùn)行的基本特征是具有內(nèi)在的波動(dòng)性。[3]
二、房地產(chǎn)市場虛擬性的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場具有虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的二重屬性，虛擬性是指房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn)，其特性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。具體表現(xiàn)在：
其一，以房地產(chǎn)的權(quán)屬證書開出的匯票或發(fā)行的抵押證券實(shí)質(zhì)上是一種虛擬資本。根據(jù)馬克思的解釋，房地產(chǎn)權(quán)屬證書“實(shí)際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書”，它本身沒有價(jià)值，但可以通過循環(huán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生利潤，獲取某種形式的剩余價(jià)值。諸如房地產(chǎn)抵押貸款以及抵押貸款的證券化（MBS）、房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券以及股票等有價(jià)證券（REITs），依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使得這些房地產(chǎn)金融工具不經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就是一種虛擬經(jīng)濟(jì)，這充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的虛擬性。
其二，資本化定價(jià)。作為不動(dòng)產(chǎn)的土地，土地價(jià)格就是“地租的資本化”，它使土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)。實(shí)際上，在現(xiàn)代房地產(chǎn)投資、融資實(shí)務(wù)中，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行估價(jià)的收益資本化法仍是決定房地產(chǎn)投資的最主要估價(jià)方式，只是在估算現(xiàn)金流量時(shí)需要考慮更多的因素，以求達(dá)到更好的預(yù)測效果。
其三，投資者并不直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資品，由于對土地需求不斷增加而土地存量不變，因此，從長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格必呈上升趨勢。投資者為了資產(chǎn)保值增值而取得房地產(chǎn)所有權(quán)，其投資的目的在于盈利，投資者并沒有直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
三、房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)性質(zhì)使其成為聯(lián)系實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶，它像一把雙刃劍，對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著正負(fù)兩方面作用。郭金興認(rèn)為，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種重要的虛擬資產(chǎn)，并且隨著虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其虛擬性也在不斷增強(qiáng)，這在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家體現(xiàn)得尤為明顯。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場波動(dòng)并不一定會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響。[4]劉駿民、王千也認(rèn)為，實(shí)際上，一個(gè)發(fā)達(dá)而完善的房地產(chǎn)市場有可能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長中起到穩(wěn)定作用。[5]
�。ㄒ唬┩晟频姆康禺a(chǎn)市場的積極作用。
1.促進(jìn)金融市場擴(kuò)大。房地產(chǎn)以其不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款的重要抵押品，再加上房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創(chuàng)新，也擴(kuò)大了銀行和金融市場的范圍和規(guī)模。通過向銀行抵押貸款，企業(yè)和個(gè)人可以獲得資金用于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易，而房地產(chǎn)市場交易的活躍進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲。抵押品價(jià)格的上漲改善了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，并吸引過剩資金流向房地產(chǎn)金融市場，進(jìn)而使得信貸規(guī)模以及金融市場的規(guī)模和范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
2.支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融市場既可以吸收大量社會過剩閑散的資金，從而化解實(shí)體經(jīng)濟(jì)物價(jià)不穩(wěn)定的壓力，在很大程度上消化實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；也可以為房地產(chǎn)市場上企業(yè)和個(gè)人的投資需求提供資金支持。
3.優(yōu)化社會資源配置。房地產(chǎn)金融市場將資源從低效率利用部門轉(zhuǎn)移到高效率部門，使社會的經(jīng)濟(jì)資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門，實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產(chǎn)增強(qiáng)資金的配置效應(yīng)從而引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)對資源的優(yōu)化配置。隨著金融改革的深化，虛擬經(jīng)濟(jì)的資源配置功能越來越強(qiáng)，極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
所以說房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分適當(dāng)?shù)牟▌?dòng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)是有益的，一方面它可以緩解對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，另一方面也可以優(yōu)化資金配置，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)能更好地配置資源服務(wù)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，改善國民福利。
（二）房地產(chǎn)市場虛擬性的負(fù)面作用。
1.它是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源。一方面，在高投資回報(bào)預(yù)期下，大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場和房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮，經(jīng)濟(jì)泡沫不斷增加。同時(shí)，自上世紀(jì)80年代以來，全球范圍內(nèi)的金融自由化、資本市場管制放松以及先進(jìn)通訊技術(shù)的應(yīng)用使得資本流動(dòng)更方便、更快捷，國際資本可以更容易地跨國界流向收益高的房地產(chǎn)市場，大大增加了房地產(chǎn)市場的泡沫。另一方面，房地產(chǎn)和其他虛擬資產(chǎn)之間結(jié)構(gòu)失衡，發(fā)展速度參差不齊，同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產(chǎn)市場而造成房地產(chǎn)泡沫。
2.房地產(chǎn)業(yè)與銀行貨幣發(fā)行、金融證券市場緊密聯(lián)系在一起，使房地產(chǎn)波動(dòng)通過貨幣供給和信貸總量等傳導(dǎo)機(jī)制對金融市場和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。市場繁榮時(shí)，利率水平較低，貸款規(guī)模和信貸總量不斷增加，居民收入預(yù)期增加，購房者對房地產(chǎn)的需求增加，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加速增長；在加息過程中，人們對于經(jīng)濟(jì)前景持樂觀態(tài)度，居民收入預(yù)期進(jìn)一步增長。而一旦由于政策變動(dòng)或投資者預(yù)期變化等原因引發(fā)信貸規(guī)模驟減時(shí)，購房成本增加，居民收入預(yù)期下降，便會抑制房地產(chǎn)需求，經(jīng)濟(jì)增速便會下降。同時(shí)房價(jià)的下跌也促使居民觀望乃至拋售房產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)的下跌。人們對經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍持悲觀態(tài)度時(shí)，如果投資者資金鏈斷裂，就很容易引發(fā)金融危機(jī)。
因此，防止大量貨幣積聚在房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，是治理房地產(chǎn)過度虛擬產(chǎn)生泡沫的關(guān)鍵。我國目前由于金融或資本不發(fā)達(dá)，投資渠道少，房地產(chǎn)往往被作為一種優(yōu)質(zhì)的投資品，在流動(dòng)性過剩、資本逐利的本性推動(dòng)下，就會引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)、房價(jià)迅速上漲的不良局面。而房地產(chǎn)又是對政策，尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴性很強(qiáng)的行業(yè)，資金松緊對房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性的影響。引起2007年美國次貸危機(jī)的直接原因就是貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場的降溫。從2004年6月到2006年8月美國基準(zhǔn)利率先后上調(diào)17次，從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大，違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場降溫則使借款人難以將房屋出租、出售，即使出售了房屋也不足以償還購房貸款本金和利息，從而產(chǎn)生了商業(yè)銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng)，最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生。
四、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及建議。
國人對住房有特殊情結(jié)。由于人多地少、經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化進(jìn)程加速、信用工具不斷出新、超前消費(fèi)意識形成等因素的相互作用，導(dǎo)致我國需求膨脹，且具有相當(dāng)?shù)膭傂�，再加上境�?nèi)外投資、投機(jī)的炒作，尤其是當(dāng)前我國人民幣升值預(yù)期的高漲，熱錢正在快速進(jìn)入我國，使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)極不正常的狀態(tài)。一方面，形成了虛假的房市需求，推動(dòng)房價(jià)不斷上漲，投資者購房時(shí)不考慮自己的真實(shí)消費(fèi)能力，包括按揭貸款后的還貸能力，而是考慮投資收益和成本，只要房價(jià)漲幅超過銀行還貸利息成本，投資性購房的需求便會不斷增加；另一方面，造成社會資源的極大浪費(fèi)，許多城市房子空置率很高，而中低收入人群越來越買不起房子，極易引發(fā)社會矛盾，影響和諧社會的建設(shè)。
從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系看，目前我國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求與供過于求同時(shí)并存：一方面，大量的商品房積壓，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商沒有充分分析市場，對市場有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩�。由于我國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是通過制定科學(xué)、有效、競爭的規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求，抑制房地產(chǎn)投機(jī)或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：
第一，進(jìn)一步完善我國的住房保障制度。政府應(yīng)進(jìn)一步加大對保障性住房建設(shè)的投入力度，優(yōu)先保證供應(yīng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地；同時(shí)，要建立科學(xué)規(guī)范的準(zhǔn)入機(jī)制，使住房保障制度真正保障買不起商品房和無力自行解決住房問題（包括無能力租市場價(jià)住房）的貧困家庭或中低收入家庭。
第二，加強(qiáng)對熱錢的跟蹤和管制，控制熱錢大量流入房地產(chǎn)市場。當(dāng)前人民幣在境外壓力下升值預(yù)期不斷高漲，吸引大量熱錢涌入境內(nèi)，房地產(chǎn)尤其是豪宅是熱錢投資的主要對象。所以，一方面要穩(wěn)定幣值尤其是預(yù)期；另一方面，要從根本上完善我國的市場體制、金融制度以及貨幣政策等。
第三，增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施，當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購買虛擬房產(chǎn)，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。
第四，加強(qiáng)政策的針對性和有效性。房地產(chǎn)由于受多種因素影響，是個(gè)復(fù)雜的市場體系，政府應(yīng)該有的放矢地制定地方房地產(chǎn)政策，而不能搞“一刀切”。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分析研究，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，完善市場監(jiān)測分析和預(yù)警機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。
第五，加強(qiáng)稅收、信貸等政策對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控作用。加強(qiáng)、調(diào)整房地產(chǎn)市場交易稅收，加強(qiáng)物業(yè)立法。同時(shí)，貨幣政策制定者應(yīng)該增加對發(fā)展中的按揭市場基本結(jié)構(gòu)的關(guān)注，并提高信貸條件，加強(qiáng)對經(jīng)營家庭債務(wù)相關(guān)的金融實(shí)體的監(jiān)管，以保證其健康運(yùn)行。
第六，充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性，綜合考慮房地產(chǎn)金融問題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融。同時(shí)，進(jìn)一步完善立法，使房地產(chǎn)企業(yè)股票發(fā)行和交易規(guī)范化，把企業(yè)通過股份制而籌集的資金納入健康發(fā)展的軌道。
總之，解決住房問題需要政府這只看得見的手與市場這只看不見的手兩者的密切配合。一方面，要發(fā)揮市場在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，利用市場的力量來使住宅商品適應(yīng)各種不同的需求，以實(shí)現(xiàn)供需之間的動(dòng)態(tài)平衡；另一方面，市場和政府兩只手是互相配合的，政府應(yīng)該更多地考慮保障社會公平。
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