探討我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、改革及政策取向
2016-04-15 17:40:26 安裝信息網(wǎng)
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摘 要 自1998年我國實(shí)行住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成長為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品的不可替代性使人們過分追求房子的質(zhì)量和數(shù)量，導(dǎo)致住房價(jià)格和面積一升再升，已經(jīng)逐漸開始超出普通百姓的承受能力。從我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀入手，分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的改革途徑及政府應(yīng)該采取的政策。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地 開發(fā)成本
房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿�，是一個(gè)具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。
1 我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
1.1 地價(jià)“只漲不跌”
按照中國幾千年來的傳統(tǒng)觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財(cái)富。到了現(xiàn)代，對(duì)一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財(cái)富。這樣的思維導(dǎo)致我國商品房價(jià)格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達(dá)10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國人帶來的信息就是，中國的地價(jià)、商品房價(jià)格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財(cái)富。
1.2 開發(fā)商取得了壟斷性資源——土地
近些年，越來越多的人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當(dāng)然，它的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配中，農(nóng)民的補(bǔ)償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產(chǎn)公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財(cái)政稅收增長的希望過多寄托于房地產(chǎn)業(yè)，以至如今房地產(chǎn)打個(gè)“噴嚏”，地方財(cái)收就會(huì)“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發(fā)商所“挾持”，一起綁在了房地產(chǎn)飛車上，開發(fā)商自然就有恃無恐，土地更是“隨手拿來”。
1.3 面積越來越大，資金占有量過多
早在我國剛剛實(shí)行房改的時(shí)候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發(fā)商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發(fā)建筑面積每套100m2以上甚至高達(dá)每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價(jià)的提高幅度有多大，即使單位售價(jià)毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。
1.4 商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加
隨著當(dāng)前建筑材料價(jià)格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產(chǎn)增加等因素，使企業(yè)在開發(fā)中的建安成本、土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相應(yīng)增加，跟以往相比，大大提高了企業(yè)的運(yùn)作成本，形成了市場銷售價(jià)格與開發(fā)成本之間的矛盾，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨著資金壓力大，開發(fā)成本增加，企業(yè)運(yùn)作比較困難的實(shí)際問題。為了盡快回籠資金，新開發(fā)的商品房也被不同程度的提高了價(jià)位。買一套房子對(duì)于普通家庭來說本就是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)，新開發(fā)好的商品房價(jià)位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價(jià)格越高的怪圈。
當(dāng)然，我國的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀遠(yuǎn)不只上述這些問題，當(dāng)所有的問題交織在一起，牽一發(fā)而動(dòng)全身時(shí)，則不僅會(huì)使決策者們一時(shí)摸不著頭緒，即使在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，也是令學(xué)者們頗感頭痛的難題了。
2 我國房地產(chǎn)市場改革的方向
首先我們需要明確的一個(gè)概念是，為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題，目前不管是發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的國家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟(jì)”模式，既有市場調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)Y源配置的效率也就有高低不同。
2.1 讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用
房地產(chǎn)市場確實(shí)是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調(diào)節(jié)的理由。相對(duì)于市場調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域而言，加強(qiáng)政府在社會(huì)領(lǐng)域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對(duì)于政府在房地產(chǎn)市場運(yùn)行的微觀領(lǐng)域過度干預(yù)和管制所引起的低效率而言，其對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則更富有效率。如果我們能夠認(rèn)定正是由于市場的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應(yīng)該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復(fù)雜，則進(jìn)行市場取向的經(jīng)濟(jì)改革解決這些問題的效率也就越高。
明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。
2.2 解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面
明確了市場取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，它使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當(dāng)前的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，對(duì)市場需求、百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好應(yīng)重點(diǎn)考慮。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策都應(yīng)從市場的實(shí)際需要出發(fā)，從市場需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個(gè)大方向，將會(huì)大大提高其實(shí)施成本和難度，最終的政策結(jié)果與原定的政策目標(biāo)之間將會(huì)出現(xiàn)越來越大的偏差。
3 我國房地產(chǎn)市場應(yīng)采取的政策取向
目前推行的“住房供應(yīng)體系”和“經(jīng)濟(jì)適用房”有關(guān)政策認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)應(yīng)大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵。這一政策的出臺(tái)，無疑在很大程度上出于對(duì)房價(jià)過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房價(jià)過高，居民承受能力不足的原因卻非常復(fù)雜，并非單純地通過貼補(bǔ)地價(jià)、限制開發(fā)商利潤率等簡單的經(jīng)濟(jì)適用房政策就能解決。此外，住房供應(yīng)體系中所提出的中國城鎮(zhèn)居民各類住房的比例是否科學(xué)合理，也是一個(gè)尚需討論的問題。
除了應(yīng)該繼續(xù)推行事實(shí)上，我們要了解消費(fèi)者需要哪類住房是由他們自己根據(jù)其收入和偏好做決定的，最終在市場交易中得以實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房在我國房地產(chǎn)市場建設(shè)、住房制度改革中的地位應(yīng)該是過渡性的，是權(quán)宜之計(jì)。
我們應(yīng)該將這一觀念融入到我們的政策制定中，加快我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的進(jìn)程。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地 開發(fā)成本
房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個(gè)新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿�，是一個(gè)具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。
1 我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
1.1 地價(jià)“只漲不跌”
按照中國幾千年來的傳統(tǒng)觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財(cái)富。到了現(xiàn)代，對(duì)一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財(cái)富。這樣的思維導(dǎo)致我國商品房價(jià)格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達(dá)10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國人帶來的信息就是，中國的地價(jià)、商品房價(jià)格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財(cái)富。
1.2 開發(fā)商取得了壟斷性資源——土地
近些年，越來越多的人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，原因在于房地產(chǎn)開發(fā)商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當(dāng)然，它的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配中，農(nóng)民的補(bǔ)償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產(chǎn)公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財(cái)政稅收增長的希望過多寄托于房地產(chǎn)業(yè)，以至如今房地產(chǎn)打個(gè)“噴嚏”，地方財(cái)收就會(huì)“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發(fā)商所“挾持”，一起綁在了房地產(chǎn)飛車上，開發(fā)商自然就有恃無恐，土地更是“隨手拿來”。
1.3 面積越來越大，資金占有量過多
早在我國剛剛實(shí)行房改的時(shí)候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發(fā)商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發(fā)建筑面積每套100m2以上甚至高達(dá)每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價(jià)的提高幅度有多大，即使單位售價(jià)毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。
1.4 商品房空置量上升，企業(yè)開發(fā)成本增加
隨著當(dāng)前建筑材料價(jià)格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產(chǎn)增加等因素，使企業(yè)在開發(fā)中的建安成本、土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相應(yīng)增加，跟以往相比，大大提高了企業(yè)的運(yùn)作成本，形成了市場銷售價(jià)格與開發(fā)成本之間的矛盾，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨著資金壓力大，開發(fā)成本增加，企業(yè)運(yùn)作比較困難的實(shí)際問題。為了盡快回籠資金，新開發(fā)的商品房也被不同程度的提高了價(jià)位。買一套房子對(duì)于普通家庭來說本就是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)，新開發(fā)好的商品房價(jià)位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價(jià)格越高的怪圈。
當(dāng)然，我國的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀遠(yuǎn)不只上述這些問題，當(dāng)所有的問題交織在一起，牽一發(fā)而動(dòng)全身時(shí)，則不僅會(huì)使決策者們一時(shí)摸不著頭緒，即使在學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域，也是令學(xué)者們頗感頭痛的難題了。
2 我國房地產(chǎn)市場改革的方向
首先我們需要明確的一個(gè)概念是，為了解決房地產(chǎn)業(yè)中的問題，目前不管是發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的國家，都采用了一種所謂的“混合經(jīng)濟(jì)”模式，既有市場調(diào)節(jié)，又有政府調(diào)節(jié)。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)Y源配置的效率也就有高低不同。
2.1 讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用
房地產(chǎn)市場確實(shí)是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調(diào)節(jié)的理由。相對(duì)于市場調(diào)節(jié)更有效率的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域而言，加強(qiáng)政府在社會(huì)領(lǐng)域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對(duì)于政府在房地產(chǎn)市場運(yùn)行的微觀領(lǐng)域過度干預(yù)和管制所引起的低效率而言，其對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀層面的必要調(diào)控以及制定正確的游戲規(guī)則更富有效率。如果我們能夠認(rèn)定正是由于市場的發(fā)育不完善，改革的不徹底引發(fā)了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應(yīng)該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復(fù)雜，則進(jìn)行市場取向的經(jīng)濟(jì)改革解決這些問題的效率也就越高。
明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，由此使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。
2.2 解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面
明確了市場取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點(diǎn)便是政策的制訂和研究的重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設(shè)方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認(rèn)的，它使得城鎮(zhèn)居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費(fèi)占家庭消費(fèi)總支出中的比重偏低，大多數(shù)普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當(dāng)前的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，對(duì)市場需求、百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好應(yīng)重點(diǎn)考慮。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策都應(yīng)從市場的實(shí)際需要出發(fā)，從市場需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個(gè)大方向，將會(huì)大大提高其實(shí)施成本和難度，最終的政策結(jié)果與原定的政策目標(biāo)之間將會(huì)出現(xiàn)越來越大的偏差。
3 我國房地產(chǎn)市場應(yīng)采取的政策取向
目前推行的“住房供應(yīng)體系”和“經(jīng)濟(jì)適用房”有關(guān)政策認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)應(yīng)大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵。這一政策的出臺(tái)，無疑在很大程度上出于對(duì)房價(jià)過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房價(jià)過高，居民承受能力不足的原因卻非常復(fù)雜，并非單純地通過貼補(bǔ)地價(jià)、限制開發(fā)商利潤率等簡單的經(jīng)濟(jì)適用房政策就能解決。此外，住房供應(yīng)體系中所提出的中國城鎮(zhèn)居民各類住房的比例是否科學(xué)合理，也是一個(gè)尚需討論的問題。
除了應(yīng)該繼續(xù)推行事實(shí)上，我們要了解消費(fèi)者需要哪類住房是由他們自己根據(jù)其收入和偏好做決定的，最終在市場交易中得以實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房在我國房地產(chǎn)市場建設(shè)、住房制度改革中的地位應(yīng)該是過渡性的，是權(quán)宜之計(jì)。
我們應(yīng)該將這一觀念融入到我們的政策制定中，加快我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的進(jìn)程。
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