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我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅改革

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)運(yùn)行有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，目前主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、耕地占用稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等12種稅。2015年將啟動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革。
　　一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅分布
　　我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。具體如下：
　　征稅環(huán)節(jié) 稅種名稱 計(jì)稅依據(jù) 稅率（%） 備注
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 土地增值稅 房地產(chǎn)增值額 30-60 納稅主體：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
　　營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 5
　　城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅稅額 1或5或7
　　教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅稅額 3
　　地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅稅額 1—2
　　耕地占用稅 實(shí)際占用耕地面積 10-50；8-40；6-30；5-25元/平米
　　契稅 取得土地使用權(quán)的金額 3—5
　　印花稅 合同金額 0.03（建筑安裝）及0.05（購(gòu)銷）
　　城鎮(zhèn)土地使用稅 實(shí)際占用土地面積 0.6—30元/平米
　　企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得額 25
　�。ㄒ唬� 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)有10種
　　（二）在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)有12種
　　征稅環(huán)節(jié) 稅種名稱 計(jì)稅依據(jù) 稅率（%） 備注
　　房地產(chǎn)
　　轉(zhuǎn)讓 營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 5 144㎡以下自用滿五年的普通住宅免征。
　　納稅主體：賣(mài)方
　　城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅稅額 1或5或7
　　教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅稅額 3
　　地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅稅額 1—2
　　印花稅 合同金額 0.05本文由畢業(yè)論文網(wǎng)http://www.78375555.com收集整理（個(gè)人暫免） 納稅主體：買(mǎi)方
　　土地增值稅 增值額 30-60（個(gè)人暫免） 納稅主體：賣(mài)方
　　企業(yè)所得稅 應(yīng)稅所得額 25 納稅主體：賣(mài)方
　　個(gè)人所得稅 應(yīng)稅所得額 非住房：20
　　住房：1 144㎡以下自用滿五年且為家庭唯一住房的免征。
　　納稅主體：賣(mài)方
　　契稅 成交合同價(jià) 1-3 首套住房90㎡以下的為1%，90㎡-144㎡為1.5%，其余為3%。
　　納稅主體：買(mǎi)方
　　房地產(chǎn)出租 營(yíng)業(yè)稅 租金 5（個(gè)人3%減半） 納稅主體：房屋所有權(quán)人
　　城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅稅額 1或5或7
　　教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅稅額 3
　　地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅稅額 1—2
　　個(gè)人所得稅 應(yīng)稅所得額 10
　　房產(chǎn)稅 租金 12（企業(yè)出租用于居住的住房及個(gè)人為4）
　　城鎮(zhèn)土地使用稅 實(shí)際占用土地面積 0.6-30元/平米（個(gè)人免）
　　企業(yè)所得稅 應(yīng)稅所得額 25
　　印花稅 租賃合同金額 0.1（個(gè)人免）
　�。ㄈ�）在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)有2種
　　征稅環(huán)節(jié) 稅種名稱 計(jì)稅依據(jù) 稅率（%） 備注
　　房產(chǎn)保有 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)余值 1.2 納稅主體：所有權(quán)人
　　城鎮(zhèn)土地使用稅 實(shí)際占用土地面積 0.6-30元/ m2
　　二、 深化財(cái)稅體制改革，推行房產(chǎn)稅改革
　　十八屆三中全會(huì)《決定》提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。自此，房產(chǎn)稅成為當(dāng)下熱議的焦點(diǎn)，實(shí)際上，房產(chǎn)稅在我國(guó)早已存在。房產(chǎn)稅在我國(guó)最早出現(xiàn)在上世紀(jì)50年代。原政務(wù)院在1950年頒布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中規(guī)定開(kāi)征房產(chǎn)稅，1951年政務(wù)院公布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅并入城市房地產(chǎn)稅。依據(jù)1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）規(guī)定，房產(chǎn)稅，是以營(yíng)業(yè)性房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向所有權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。十八大提及房產(chǎn)稅，將不再僅僅針對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋征收，顯然是要擴(kuò)大征收范圍，從上海、重慶兩地的試點(diǎn)看，住宅也將成為房產(chǎn)稅的征收對(duì)象。
　　（一）房產(chǎn)稅實(shí)施進(jìn)程
　　2011年1月28日，上海市和重慶市根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
　　上海市房產(chǎn)稅征收對(duì)象是2011年1月28日起，上海市居民家庭在本市新購(gòu)第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女）在上海市擁有的住房情況確定。人均不超過(guò)60m2的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。適用稅率暫定為0.6%、0.4%。
　　重慶市的房產(chǎn)稅征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值暫為房產(chǎn)交易價(jià)，稅率為0.5%、1%、1.2%、0.5%。
　　2011年、2012年，上海房產(chǎn)稅收入為22.1億元、24.6億元，完成預(yù)算的110.5%、109.3%。重慶市在2011年至2013年，累計(jì)征收房產(chǎn)稅應(yīng)未超過(guò)4億元。兩地的房產(chǎn)稅征收主要集中在交易環(huán)節(jié)。
　　雖然兩市在試點(diǎn)中存在諸多爭(zhēng)議，但兩地試點(diǎn)的最大成效在于制度破冰。這意味著地方稅收體系建設(shè)邁出了重要的步伐，這對(duì)下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義。 　　 根據(jù)十八屆三中全會(huì)《決定》和2014年6月30日發(fā)布的《深化財(cái)稅體制改革總體方案》精神，下一步國(guó)家將在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上著手開(kāi)展房地產(chǎn)稅立法。
　　2014年12月30日，在全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上，財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉表示，在2014年配合全國(guó)人大研究起草房地產(chǎn)稅法草案基礎(chǔ)上，繼續(xù)配合全國(guó)人大開(kāi)展房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)賈康認(rèn)為，“如果從改革實(shí)際的“時(shí)間表”來(lái)看，2015-2016年很關(guān)鍵。必須爭(zhēng)取2016年完成房地產(chǎn)稅立法審批，2017年有適應(yīng)性地在國(guó)內(nèi)各行政區(qū)依法執(zhí)行。”
　�。ǘ�）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房產(chǎn)稅
　　有分析人士指出，從稅制完善角度看，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍代表了改革的未來(lái)方向，但要推進(jìn)這一改革當(dāng)前亟待解決個(gè)人住房信息采集、房產(chǎn)評(píng)估和具體征收環(huán)節(jié)等技術(shù)層面的問(wèn)題。而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記恰好解決了房屋與所有權(quán)人信息采集問(wèn)題。雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》立法目的是為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。并不是為開(kāi)征房產(chǎn)稅。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享，確實(shí)為房產(chǎn)稅開(kāi)征提供了一定的技術(shù)條件。
　�。ㄈ�）房產(chǎn)稅改革的意義
　　1、未來(lái)擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。征收房產(chǎn)稅，增加了房產(chǎn)的持有成本，降低了住房的投資需求，發(fā)揮了擠出效應(yīng)，調(diào)整了市場(chǎng)供求關(guān)系，雖然征收房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲而落，但會(huì)使上揚(yáng)曲線的斜率降低，發(fā)展過(guò)程更加平穩(wěn)，減少泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)在動(dòng)不動(dòng)就大起大落，造成對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。
　　2、將在一定程度上完善地方稅收體系，使房產(chǎn)稅成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源。1994年分稅制改革后，地方主體稅種一直缺位。我們現(xiàn)在針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和土地使用征收的房產(chǎn)稅，在地方財(cái)政收入中占比很低。在國(guó)際上，無(wú)論發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家，房產(chǎn)稅都占到地方政府財(cái)政的相當(dāng)比例：美國(guó)占州以下政府稅收的75%，一些歐洲國(guó)家占比在20%以上，而我國(guó)只有7%。我國(guó)從1998年開(kāi)始的住房改革，至今我國(guó)城市居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到84%，面對(duì)這么大的一塊稅基，房產(chǎn)稅必定會(huì)成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源。
　　3、房產(chǎn)稅稅制改革的核心目標(biāo)是公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，調(diào)節(jié)收入分配
　　我國(guó)三十年的高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直處在優(yōu)先地位，但也造成了貧富不均的問(wèn)題。收入差距迅速擴(kuò)大，在很大程度上緣于財(cái)產(chǎn)性收入，最主要的構(gòu)成原因之一是不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的增值、溢價(jià)收入。這需要通過(guò)一定的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約，不動(dòng)產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅，應(yīng)該發(fā)揮收入分配的優(yōu)化作用。社科院財(cái)貿(mào)所副所長(zhǎng)高培勇認(rèn)為，房產(chǎn)稅更多是作為一種調(diào)節(jié)貧富差距的手段。