試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃簡述
一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）
二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）本文由畢業(yè)論文網(wǎng)http://www.78375555.com收集整理
三、可籌劃稅種簡述
基于企業(yè)的經(jīng)營策略和項目實(shí)際情況，針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）
需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。
四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項目為例）
�。ㄒ唬┏杀緦ο�。成本對象由企業(yè)開工之前報主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對象備案時，需報送以下資料：1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。
（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時，按規(guī)定在稅前扣除。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。
除政府相關(guān)文件對報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時按規(guī)定在稅前扣除。
（三）計稅毛利率。目前，開發(fā)項目位于南京市的計稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
�。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅銌挝弧Ｍ恋卦鲋刀愐試矣嘘P(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。
（二）土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。
�。ㄈ┕才涮自O(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。
（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
�。ㄎ澹┫嚓P(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計算基數(shù)。
�。╊A(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。
六、分稅種籌劃詳述
�。ㄒ唬┢髽I(yè)所得稅
1、開發(fā)成本的籌劃。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售收入受市場價格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會根據(jù)項目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開發(fā)成本，增加主營業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。
3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期，會連續(xù)幾年稅務(wù)利潤虧損，合理安排銷售時點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長、銷售時點(diǎn)較晚的項目。
�。ǘI業(yè)稅。營業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)為收到款項或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時考慮到“營改增”政策的變化，地稅勢必會對營業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險很高，不建議對此稅種籌劃。
�。ㄈ┩恋卦鲋刀悾A(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對此稅種籌劃。
�。ㄋ模┩恋卦鲋刀悾ㄇ逅悖�。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：
1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測銷售金額，調(diào)整銷售單價，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。
3、清算時點(diǎn)及順序的確定。項目包括住宅、商業(yè)、車庫、儲藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫、儲藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項目立項所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報告，且根據(jù)清算時點(diǎn)要求，即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年，屆時增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會提高清算項目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計劃，可推延補(bǔ)稅時點(diǎn)。
4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。
七、稅務(wù)籌劃方案
目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級以上發(fā)展和改革委員會審批或備案的項目（《投資項目核準(zhǔn)通知書》）為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
企業(yè)原則上應(yīng)爭取按照發(fā)改委立項整體清算，整體清算有利于將同類清算對象的增值率進(jìn)行平均、中和，降低整體清算對象的增值率和適用稅率；有利于在清算結(jié)束前取得規(guī)定的開發(fā)成本票據(jù)。
企業(yè)應(yīng)該綜合分析本項目特點(diǎn)，如果銷售時點(diǎn)差異明顯，成本劃分相對明確，合并清算對企業(yè)有利，可以降低增值率，并且達(dá)到延期補(bǔ)繳清算土地增值稅的目的，就應(yīng)該選擇合并進(jìn)行土地增值稅的清算。如果企業(yè)項目已進(jìn)行立項備案，可能合并進(jìn)行土地增值稅清算就會有一點(diǎn)難度。
