投資性房地產(chǎn)業(yè)的公允價(jià)值運(yùn)用略談
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隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深入發(fā)展，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也在不斷向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則靠攏。公允價(jià)值計(jì)量被新準(zhǔn)則這樣表示：這是一種金額計(jì)量，即熟悉交易情況、依照公平原則交易的雙方，在資產(chǎn)和負(fù)債上自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償。在日益全球化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量屬性越來(lái)越充分地展示出其前所未有的優(yōu)越性，并逐漸在國(guó)際市場(chǎng)盛行。正基于此，我國(guó)財(cái)政部與新準(zhǔn)則重新引入公允價(jià)值，并運(yùn)用于金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)等會(huì)計(jì)核算中，以順應(yīng)國(guó)際會(huì)計(jì)計(jì)量的發(fā)展趨勢(shì)。但是，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的運(yùn)用尚屬起步階段，無(wú)論是理論建設(shè)還是實(shí)際應(yīng)用，都存在一定程度的缺陷。因此，如何更好地推廣實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量已成為會(huì)計(jì)界關(guān)注的重要課題。
一、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的要求和條件
公允價(jià)值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國(guó)新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，與取得固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時(shí)規(guī)定，在其后續(xù)計(jì)量上存在歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。可采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件是：一是市場(chǎng)足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價(jià)值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會(huì)計(jì)政策――以公允價(jià)值計(jì)量模式替代歷史成本計(jì)量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的必要性
長(zhǎng)久以來(lái)，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，顯然可以帶來(lái)更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤(rùn)和凈資產(chǎn)帶來(lái)巨幅增長(zhǎng)的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性。（3）短期內(nèi)將對(duì)會(huì)計(jì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)上市公司計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
由我國(guó)上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告（財(cái)政部會(huì)計(jì)司2007―2010年度），獲取如下四年財(cái)政數(shù)據(jù)，我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀（見(jiàn)表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測(cè)許多公司會(huì)因公允價(jià)值帶來(lái)的豐厚賬面收益而傾向選擇此計(jì)量模式。然后報(bào)告披露顯示，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的公司僅增長(zhǎng)至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年，采用公允價(jià)值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評(píng)估價(jià)格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價(jià)值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年，年報(bào)顯示，采用公允價(jià)值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1家（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法。
綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式數(shù)量較少，但呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。二是上市公司確定公允價(jià)值計(jì)量方法主要為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格法、參考同類同。
四、完善公允價(jià)值計(jì)量模式的建議
（1）加強(qiáng)我國(guó)公允價(jià)值理論建設(shè)。為能使公允價(jià)值計(jì)量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國(guó)際趨同，應(yīng)鼓勵(lì)更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價(jià)值理論，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：
�。�2）積極創(chuàng)造公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價(jià)環(huán)境，提供更低成本、更公開(kāi)化的市場(chǎng)公允價(jià)值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國(guó)各級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性
�。�3）完善企業(yè)公允價(jià)值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量信息披露的方式和方法。
�。�4）努力提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的企業(yè)提供更真實(shí)的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會(huì)計(jì)人員需具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強(qiáng)的綜合能力。
（作者單位為天津師范大學(xué)）
[基金項(xiàng)目：本文系天津師范大學(xué)青年（教育）基金資助，項(xiàng)目號(hào)（經(jīng)費(fèi)號(hào)）：52WU1319。]
