淺談基于系統方法，對城市房地產選址決策的理論研究與實證分析-以杭州市為例
摘要：房地產選址-決策問題是一個典型的復雜系統多目標決策問題。如何從若干個房地產選址備選方案中評估、選擇一個最佳方案，對于房地產企業(yè)，尤其是對一些規(guī)模較小的房地產企業(yè)來說至關重要。本文從一般性的城市房地產選址-決策問題入手，運用AHP（層次分析法）并結合相關文獻資料對其選址評價指標體系進行理論建模與改進，在最終模型的基礎上采用模糊綜合評價法對杭州市城區(qū)三處房地產的選址-決策情況進行了實證分析與評估，得出了自己的觀點和結論，以期為相關決策者解決類似問題提供參考與建議。
論文關鍵詞：房地產選址,AHP,模糊綜合評價法
眾所周知，房地產業(yè)具有相關市場廣大、相關產業(yè)鏈條復雜等特點。同時，房地產業(yè)也為工農業(yè)生產提供了基礎性的物質條件，并且會直接影響到國家宏觀經濟運行的健康程度與人民生活水平的高低。2008年全球金融危機過后，我國政府把房地產業(yè)作為首要振興的十大產業(yè)之首也從一個側面說明了這一點。而經過危機之后這幾年的井噴式發(fā)展，我們可以毫無疑問地說房地產業(yè)已經成為當今中國第一大產業(yè)。在房地產業(yè)中又有一句名言：“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位”，足見房地產選址-決策對于開發(fā)商乃至整個房地產業(yè)的意義。簡單地說，房地產的選址工作是每一個房地產企業(yè)都必須面臨的迫切而重要的任務。
2011年以來，中國房地產市場開始明顯地進入結構性、周期性的“降溫”階段，房價明顯下跌，樓盤空置率上升，房地產企業(yè)業(yè)績大幅滑坡。在這股“寒流”影響之下，各個房地產企業(yè)在房地產開發(fā)與選址決策上必須更加慎重，更加小心。而由于各個選址-決策方案的基本情況（如地塊成本、維護成本、周邊環(huán)境、交通的便利性、周邊競爭對手的多少等）都不盡相同，決策者無法簡單地根據某個或某幾個指標來對目標進行判斷與選擇。同時在其決策的過程中，因為評價指標的多樣性以及其所包含的不確定性、模糊性等，如果僅僅依據主觀經驗對其進行判斷，往往無法得出（相對）最優(yōu)方案，以致給企業(yè)造成難以估量的損失。從張格、張子剛的研究[1]來看，目前相當一部分房地產開發(fā)商在項目選址問題上，基本是憑自己的簡單直覺、樸素經驗和初步調查或者其中的二者、三者結合來決定的，隨意性、主觀性強，缺乏科學嚴謹的選址方法，這直接導致了大量商業(yè)房地產資源的積壓。而目前，國內關于房地產項目選址-決策問題的理論研究不多，只有少數學者，如阮連法，劉淵等從效益、營銷、風險等角度概括性地研究了房地產項目選址問題[2]。所以，對于房地產選址-決策問題進行系統性建模與探究不但具有重要的政策意義，還有它自身不容忽視的理論價值。
二、研究方法可行性分析
前面已經提到，房地產選址-決策問題是一個典型的復雜系統多目標決策問題。在處理多變量、非線性、主觀性強且不容易定量分析的系統決策問題時，AHP（層次分析法）無疑是最優(yōu)選擇。房地產選址-決策問題的各個指標變量在層際之間、同層兩兩間相互影響，形成了一個相對封閉的理論系統。所以，要實現科學、客觀的選址決策，只有在各個層次的指標變量當中分別確定相對重要程度，運用判斷矩陣得出基礎指標權向量，進而再根據所獲取的指標變量數據類型采用適當的系統評價方法進行最終決策。針對房地產選址-決策系統不易進行直接定量分析研究的特點，適宜選用模糊綜合評價法。
三、建立模型
(一)、指標選取
依據相關文獻以及筆者自己的修正與改進，筆者傾向于采用以改進后的龔成一模型[3]下的8個指標作為基礎指標（即指標層D）來建立房地產選址評價模型，分別是：初始投入（D1）、維護成本（D2）、利息費用（D3）、基礎設施（D4）、交通通達度（D5）、周邊同類房產集群狀況（D6）、公司品牌價值（D7）和建筑方案競爭力（D8），分屬于三個變量類別（即準則層C）：經濟性（C1）、便利性（C2）和競爭性（C3），其中利息費用（D3）指標也包含租金因素對于最終選址-決策的影響。關于整個評價體系的SD（系統動力學）流程運用vensim軟件繪制簡要示意圖見圖1。
（二）、判斷矩陣
接下來通過建立該房地產選址評價系統中準則層與指標層各個變量間的判斷矩陣來確定每個基礎指標對于總體評價目標的影響程度大小（即權重），判
斷矩陣標度含義說明見表1，原始層次指標權重Wi、歸一化層次指標權重Wi0、判斷矩陣特征值λmi、最大特征根λmax和一致性檢驗指標CI的計算公式見公式1-公式5[4]，相應判斷矩陣見表2-表5：
標度
含義
1
兩個要素相比，具有同樣重要性
3
兩個要素相比，前者比后者稍微重要
5
兩個要素相比，前者比后者明顯重要
7
兩個要素相比，前者比后者強烈重要
9
兩個要素相比，前者比后者極端重要
2，4，6，8
上述相鄰判斷的中間值
倒數
兩要素相比，后者比前者的重要性標度
表 1 判斷矩陣標度含義表
公式1原始層次指標權重
公式2歸一化層次指標權重
,i=1,2…n
�。ㄆ渲蠥i為判斷矩陣中橫向評價向量，Wi為縱向權向量）
公式3判斷矩陣特征值
公式4最大特征根λmax
公式5一致性檢驗指標
G
C1
C2
C3
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
C1
1.0
1.4
1.4
1.25
0.41
2.984361
2.984369
-0.00782
C2
0.7
1.0
1.1
0.92
0.30
2.984597
C3
0.7
0.9
1.0
0.86
0.28
2.984148
∑
3.03
8.953106
表2 “經濟性C1”判斷矩陣
表 2 “房地產選址評價體系G”判斷矩陣
C1
D1
D2
D3
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
D1
1.0
1.3
1.2
1.16
0.38
3.014262
3.017655
0.008828
D2
0.8
1.0
0.8
0.86
0.28
3.017176
D3
0.8
1.3
1.0
1.01
0.33
3.021526
∑
3.03
9.052965
C2
D4
D5
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
D4
1.0
0.9
0.95
0.47
1.994987
1.994987
-0.00501
D5
1.1
1.0
1.05
0.53
1.994987
∑
2.00
3.989975
表4 “便利性C2”判斷矩陣
C3
D6
D7
D8
Wi
Wi0
λmi
λmax
CI
D6
1.0
0.9
1.0
0.97
0.32
2.984054
2.984369
-0.00782
D7
1.1
1.0
1.2
1.10
0.37
2.983679
D8
1.0
0.8
1.0
0.93
0.31
2.985375
∑
2.99
8.953108
表5 “競爭性C3”判斷矩陣
由以上判斷矩陣可得：目標G的權向量為Wg=[0.41,0.30,0.28],準則C1、C2和C3的權向量分別為Wc1=[0.38,0.28,0.33],Wc2=[0.47,0.53],Wc3=[0.32,0.37,0.31]。
�。ㄈ�、一致性檢驗
運用AHP方法要求對于所建立的評價體系當中每個層次的指標變量都進行一致性檢驗，看模型是否符合系統實際運行的要求。1階～15階重復計算1000次的平均隨機一致性指標[5][6]見表6，檢驗公式為公式6。檢驗所需的CI值前面已經計算得出，所需的RI值由查表6可得。
對于本文中房地產選址評價模型的一致性檢驗情況見表7：
階數
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
RI
0
0
0.52
0.89
1.12
1.26
1.36
1.41
1.46
1.49
1.52
1.54
1.56
1.58
1.59
表6 1階～15階平均隨機一致性指標表
公式6 一致性檢驗公式
項目
CI
RI
CR
臨界值
G
-0.00782
0.52
-0.01503
0.1
�。ㄒ话鉉R<臨界值時即可認為模型符合要求）
C1
0.008828
0.52
0.016976
C2
-0.00501
0
0
C3
-0.00782
0.52
-0.01503
表7 模型一致性檢驗表
由表7可以明顯看出，本模型中的4個CR值-0.01503、0.016976、0和-0.01503均<0.1，符合AHP方法的一般一致性要求。
�。ㄋ模�、總體權向量
將上文判斷矩陣所求得的4個權向量寫成表8中層次表格的形式，并由此得出評價體系基礎指標總體權向量（即總體權重，為了方便后文進行系統決策故寫成表格形式），見表9。至此，系統建模工作完成。
評價體系
評價要素
準則層
指標層
綜合評價指數W（1.00）
經濟性（0.41）
初始投入（0.38）
維護成本（0.28）
利息費用（0.33）
便利性（0.30）
基礎設施（0.47）
交通通達度（0.53）
競爭性（0.28）
周邊同類房產集群狀況（0.32）
公司品牌價值（0.37）
建筑方案競爭力（0.31）
表8 房地產選址方案選擇評價體系
指標層
D1
D2
D3
D4
D5
D6
D7
D8
總體權重
016
0.11
0.14
0.14
0.16
0.09
0.1
0.09
表9 指標層各指標權重表
四、實證分析與評估
在上文已經建立的房地產選址評價模型的基礎上，筆者在杭州市選取了包括一處商業(yè)性房地產（杭州印象城）和兩處住宅小區(qū)（高檔的濱江·金色海岸和中檔的府苑新村）在內的三處目標房地產項目進行實證分析與評估，在后文中上述三處房地產項目分別記為P1、P2、和P3，其相關情況描述見表10：
項目
描述
P1：印象城
印象城位于古墩路與余杭塘河交界處，緊鄰浙江大學紫金港校區(qū)（在校師
生約3萬余人）。項目周邊有近90個小區(qū)，5萬多戶，人口為15萬人左右。
購物中心目標顧客鎖定在18歲至35歲的人群，定位符合這一地區(qū)年輕、時尚、富含文化氣息的特點。總建筑面積近53000平方米，總出租面積超過29000平
方米，其中沃爾瑪已租下13500平方米。印象城的目標是打造集大型超市、國
際品牌旗艦店、時尚精品店、美食餐飲、娛樂休閑等設施為一體的綜合性性購
物娛樂中心。
P2：濱江·
金色海岸
濱江·金色海岸位于錢江新城西南部，西興大橋(錢江三橋)和復興大橋
(錢江四橋)之間，南臨錢塘江畔之江大道，背山靠水，擁有近千米的錢塘江景。得天獨厚的地理位置是濱江·金色海岸最大的先天優(yōu)勢�？可矫嫠恢媒^佳，而且是錢江新城內最后一塊沿江面最長的江景宅地，擁有近千米的一線絕版
江景。天賦優(yōu)越的自然風光以及通透開闊的視線構成了金色海岸無可取代的自
然居住品質。金色海岸屬于超短進深的高層住宅，采用了“五明設計”，不但
滿足了一般的“三明”，而且電梯廳和工人房也是直接采光。在金色海岸的樣
板房里，你會覺得每個室內空間都是欣賞江景的極佳地，大面積的落地玻璃，
甚至有些房間三面都采用玻璃墻體，再加上270度弧形景觀窗，完全將錢塘江
的江景發(fā)揮到了極致。
P3：府苑新村
府苑新村位于天目山路以北，紫荊花路以西，蓮花街以南，建于2000年，是
政府樓盤，環(huán)境優(yōu)美，有小河、公園，綠化率非常高，價格較高。也因屬政府
小區(qū)。其周邊配套設施及機構完善，幼兒園（杭州西點香樟嬰幼園）、小學（,
文苑小學）、中學（杭州豐潭中學）郵局、銀行（中行、農行等5家）、醫(yī)院
�。ê贾菔械谄呷嗣襻t(yī)院）、餐廳（華海酒樓、菽香樓等）和超市（世紀華聯）
等一應俱全。
表 10 目標房地產項目情況表
在評價信息的采集過程中，筆者咨詢了浙江大學土地資源管理系的10位老師，讓他們就自己了解的情況與親身經歷分優(yōu)、中和差三個等級對三處目標房地產項目就本文所建立的評價體系當中的8個基礎指標進行模糊評價，評價信息采集情況見表11，表中數字代表10位老師當中選擇該項評價的老師的數量：
P1
P2
P3
優(yōu)
中
差
優(yōu)
中
差
優(yōu)
中
差
D1初始投入
2
3
5
1
2
7
3
4
3
D2維護成本
2
4
4
2
2
6
2
5
3
D3利息費用
1
6
3
2
3
5
6
2
2
D4基礎設施
2
6
2
5
3
2
7
2
1
D5交通通達度
3
3
4
6
3
1
6
3
1
D6周邊同類房產
集群狀況
4
4
2
1
3
8
6
2
2
D7公司品牌價值
3
5
2
8
1
1
4
5
1
D8建筑方案
競爭力
4
4
2
9
1
0
5
3
2
表11 系統評價信息采集表
由于系統評價非定量分析，只需得出相對最優(yōu)方案，所以只要對于三處房地產項目采用統一標準進行評價即可。為了直觀易懂，本文用賦分的形式來體現評價標準，最后比較三處房地產項目各自所得分數的多少來完成決策，分數最高的方案為最優(yōu)方案。評價過程見表12[4]：
P1
P2
P3
優(yōu)
�。�100）
中
（75）
差
�。�50）
優(yōu)
（100）
中
�。�75）
差
�。�50）
優(yōu)
�。�100）
中
�。�75）
差
�。�50）
D1（0.16）
0.2
0.3
0.5
0.1
0.2
0.7
0.3
0.4
0.3
D2（0.11）
0.2
0.4
0.4
0.2
0.2
0.6
0.2
0.5
0.3
D3（0.14）
0.1
0.6
0.3
0.2
0.3
0.5
0.6
0.2
0.2
D4（0.14）
0.2
0.6
0.2
0.5
0.3
0.2
0.7
0.2
0.1
D5（0.16）
0.3
0.3
0.4
0.6
0.3
0.1
0.6
0.3
0.1
D6（0.09）
0.4
0.4
0.2
0.1
0.3
0.8
0.6
0.2
0.2
D7（0.1）
0.3
0.5
0.2
0.8
0.1
0.1
0.4
0.5
0.1
D8（0.09）
0.4
0.4
0.2
0.9
0.1
0
0.5
0.3
0.2
綜合
隸屬度
0.25
0.43
0.31
0.4
0.23
0.37
0.49
0.32
0.19
綜合
得分
72.55
76.3
81.8
表12 模糊綜合評價矩陣
由表12可得本次模糊綜合評價的最終結果，代號為P3的房地產項目即府苑新村得分最高（81.8），故綜合來講可以認為在本指標體系下府苑新村最符合城市房地產選址-決策原則。至此，實證分析與評估過程結束。
五、模型的不足之處
1、 本文中運用AHP方法所建立的房地產選址-決策問題模型歸根結底還是一種大部分基于主觀感知的系統評價方法，盡管通過系統工程學的方法對于主觀看法進行了層次化、定量化與平滑處理，但還是無法完全擺脫主觀因素的隨意性與局限性。
2、 因為能力和時間所限，模型并沒能區(qū)分研究對象所屬的房地產類型（如商用地產、住宅和公共基礎設施等等），而事實上因為房地產開發(fā)項目類型的不同，其對選址-決策問題結果的影響與被影響因素也會隨之大為不同。例如商用地產采取一次性投資開發(fā)、長期收租金盈利的形式，而住宅則多體現為一次性交易來轉讓使用權，故對于商用地產的選址-決策來講，租金的高低就成為了一個極其重要的影響指標，而其對住宅的影響卻微乎其微。本文只是就普通的“房地產”概念進行了一般性的研究，故該模型嚴格來講還應進行進一步的細分，針對商用地產、住宅和公共基礎設施等不同類型房地產的選址-決策問題分別得出適當的子模型，才能夠真正具備合理性與可操作性。
參考文獻：
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