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　　摘要：文章通過(guò)分析推動(dòng)房貸新政的原因，引申出新政推出后對(duì)購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的影響。筆者認(rèn)為新政推出后房?jī)r(jià)不會(huì)大幅變化來(lái)分析房貸新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　關(guān)鍵詞：房貸新政；房產(chǎn)泡沫；房?jī)r(jià)。

　　2010年4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出房產(chǎn)新政。新政要求：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)別墅等高檔住宅的首付款比例不得低于40%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；在監(jiān)管部門(mén)的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，暫不受理三套（含）以上房貸申請(qǐng)。這一房貸新政的出臺(tái)將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一系列的影響。

　　一、推動(dòng)房貸新政的原因。

　　第一，2009年我國(guó)GDP增長(zhǎng)�！鞍恕�

　　目標(biāo)完成。2009年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2008年增長(zhǎng)8.7%，實(shí)現(xiàn)年初制定的“保八”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中央政府制定了擴(kuò)張性的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，人民銀行取消了商業(yè)銀行對(duì)新增貸款的限制，還推出了一系列房地產(chǎn)救市政策。但現(xiàn)在政府對(duì)2010年的宏觀經(jīng)濟(jì)又持比較樂(lè)觀的態(tài)度，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在向好的方向發(fā)展，所以調(diào)整我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又成了比較迫切的任務(wù)。

　　第二，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。近年來(lái)我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地大幅度上漲，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)與收入的比重增高。在上海這一個(gè)比重高達(dá)16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和韓國(guó)的房?jī)r(jià)收入比，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。但是房?jī)r(jià)的上漲并沒(méi)有帶來(lái)房租的大幅上漲，購(gòu)房的平均資金和月供甚至高于每個(gè)月的房租，這個(gè)房?jī)r(jià)和房租的不平衡發(fā)展是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫的信號(hào)。無(wú)論是作為投資品還是消費(fèi)品，當(dāng)前的房?jī)r(jià)與其基本價(jià)值都大相徑庭，所以近年來(lái)房地產(chǎn)存在泡沫的說(shuō)法越演越烈，甚至把我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫與1990年日本的房地產(chǎn)泡沫、1997年香港的房地產(chǎn)泡沫、2007年美國(guó)的房地產(chǎn)次貸危機(jī)、2009年迪拜的房地產(chǎn)泡沫。

　　第三，投機(jī)性和投資性購(gòu)房者居多。

　　國(guó)際上投資性需求占購(gòu)房目標(biāo)比重的警戒線為20%，而在我國(guó)這一指標(biāo)高達(dá)30%，在大中城市則更加明顯。2009年房?jī)r(jià)的大漲，讓大家都覺(jué)得投資房地產(chǎn)有利可圖，商業(yè)銀行對(duì)房貸的寬松政策則變相支持了這一行為。投機(jī)性行為又會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，這就使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向了一個(gè)惡性循環(huán)。

　　第四，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。大部分的商業(yè)銀行在盈利、指標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)的壓力之下，形成了較寬松的放貸政策。這一門(mén)檻低、競(jìng)爭(zhēng)大的政策導(dǎo)致了各商業(yè)銀行的放貸的不良率上升。不良資產(chǎn)的存在，可能會(huì)危害商業(yè)銀行的利益，危害金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，危害消費(fèi)者的信心，給存款者帶來(lái)巨大的損失。一旦房?jī)r(jià)和利率出現(xiàn)波動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致居民還貸困難，銀行的流動(dòng)性就會(huì)受到影響，銀行發(fā)放貸款的資金主要來(lái)自存款，貸款不能收回或不能按期收回都會(huì)導(dǎo)致無(wú)法支付到期存款，發(fā)生存款支付危機(jī)的可能，進(jìn)而導(dǎo)致銀行經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房貸新政推出后的影響。

　　（一）對(duì)購(gòu)房者的影響。

　　1、導(dǎo)致購(gòu)房者心態(tài)的變化。一般的購(gòu)房者都有一種買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，看到推出了房貸新政，都覺(jué)得樓市進(jìn)入了調(diào)整期，下半年的房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降，都想在房?jī)r(jià)降到最低的時(shí)候再進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，但是什么時(shí)候房?jī)r(jià)低，大家都在觀望，個(gè)別的樓盤(pán)甚至出現(xiàn)客戶(hù)退房的現(xiàn)象。轉(zhuǎn)售為租和轉(zhuǎn)租為買(mǎi)的趨勢(shì)趨于明顯，新政實(shí)行后租賃的成交量節(jié)節(jié)攀升，同時(shí)，租賃的房源也有所增加，其中主要的原因就是隨著這次新政政府調(diào)控的力度增大，很多人都推遲了購(gòu)房計(jì)劃，導(dǎo)致租房需求量增大。

　　2、投機(jī)及投資購(gòu)房者減少。新政推出的主要目的就是減少投機(jī)及投資購(gòu)房者，面對(duì)前所未有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政后，對(duì)首付及貸款利率都有所上調(diào)。各商業(yè)銀行對(duì)貸款的檢查力度也有所加大，住房貸款的收緊導(dǎo)致炒房者面對(duì)投資成本的增加，炒房利潤(rùn)大幅壓縮，甚至出現(xiàn)資金困難。資金是炒房者的生命，高首付及高貸款利率導(dǎo)致炒房者的流動(dòng)資金的減少，大部分的炒房者都是利用租房的租金來(lái)償還房貸，現(xiàn)在租金與房?jī)r(jià)不平衡的發(fā)展導(dǎo)致投機(jī)及投資購(gòu)房者的進(jìn)一步減少。

　　3、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。新政前，由于投機(jī)和投資購(gòu)房者居多，其主要目標(biāo)是別墅等高檔住房，住房的價(jià)格越高，得到的利潤(rùn)也就越大，所以新政前更多的是對(duì)別墅等高檔社區(qū)的需求。新政實(shí)行后，投機(jī)和投資購(gòu)房者受到打壓，普通的消費(fèi)者對(duì)別墅等高檔社區(qū)的需求量不大，反而是對(duì)低總價(jià)的商品房需求量增大，而且大部分的購(gòu)買(mǎi)者都是年輕人，這是由于大部分的年輕人都是首次置業(yè)，還沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)過(guò)于高檔的房子，總價(jià)低的住房則成為其首選。

　�。ǘ�）對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響。

　　1、開(kāi)發(fā)商持觀望的態(tài)度。在這次前所未有嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政后，雖然成交量出現(xiàn)大幅下降，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅地下降，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。每次房產(chǎn)新政的出現(xiàn)都是一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者博弈的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商在政策實(shí)施細(xì)則尚未明朗之前不會(huì)盲目降價(jià)拋售，而購(gòu)房者卻對(duì)高房?jī)r(jià)的下滑抱以希望，雙方都持一種觀望的態(tài)度。一面是“持樓待售”，一面是“持幣待購(gòu)”，供需雙方博弈使得房產(chǎn)交易量自然降溫。

　　2、成交量大幅下降，違約率大幅上漲。2010年5月的第一周，15個(gè)主要城市的住房成交量下降了將近40%，成交面積和套數(shù)都有所縮減，這種情況引起了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的恐慌。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析筆者認(rèn)為，2010年的房?jī)r(jià)會(huì)大幅下滑，購(gòu)房者受到各種媒體報(bào)道的影響，覺(jué)得房?jī)r(jià)肯定會(huì)大降，現(xiàn)在買(mǎi)房一點(diǎn)都不劃算，寧愿支付違約金也不愿意在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房，所以造成違約率的大幅上漲，甚至達(dá)到了新政前的5倍之多。

　　3、部分開(kāi)發(fā)商選擇提前開(kāi)盤(pán)。這次新政的嚴(yán)厲程度前所未有，為了避免受到房產(chǎn)新政的細(xì)則的沖擊，導(dǎo)致住房的銷(xiāo)量和價(jià)格大幅下降，所以部分開(kāi)發(fā)商想搶在細(xì)則出臺(tái)之前開(kāi)盤(pán)。

　　三、新政推出后對(duì)房?jī)r(jià)的看法。

　�。ㄒ唬┓�?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降。

　　1、住房?jī)r(jià)格存在粘性和政策的時(shí)滯。

　　由于住房?jī)r(jià)格存在粘性，價(jià)格在短期會(huì)粘住不動(dòng)。房?jī)r(jià)對(duì)新出現(xiàn)的政策反應(yīng)并不靈敏，所以新政出現(xiàn)后并不會(huì)使房?jī)r(jià)馬上大幅下降，而是要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整適應(yīng)，才會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。再加上新政的出臺(tái)也會(huì)有一個(gè)時(shí)滯效應(yīng)，由此看來(lái)房?jī)r(jià)還是會(huì)在高位震蕩一段時(shí)間。

　　2、世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)出現(xiàn)反彈。2010年世界經(jīng)濟(jì)從急跌到穩(wěn)定回升，開(kāi)始由衰退走向復(fù)蘇，其中以我國(guó)、印度為首的亞洲的步伐明顯快于歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，成為推動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿�。世界�?jīng)濟(jì)的復(fù)蘇必然會(huì)導(dǎo)致居民收入的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致居民享受高質(zhì)量生活的需求增大，包括了改善自身的居住條件。

　　3、住房的需求仍然很大。雖然現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格處在高位，但人們的自住型購(gòu)房需求仍然很大，即住房的剛性需求，很多人還是沒(méi)有從沒(méi)有住房變成有住房，受我國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響還是希望能夠擁有自己的住房，所以住房的剛性需求還是很大。

　　4、商品房的供應(yīng)量增長(zhǎng)不多。房?jī)r(jià)主要是由供求關(guān)系決定的。2010年房地產(chǎn)的需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的面積也有所增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)較快，現(xiàn)在還有很多人需要買(mǎi)房，住房的剛性需求還是比較大。雖然房地產(chǎn)供給也出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)，但是大部分都是處于新開(kāi)工狀態(tài)，受到金融危機(jī)的影響，竣工的面積增長(zhǎng)較慢。供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)仍有較強(qiáng)的支撐，甚至房?jī)r(jià)還可能會(huì)出現(xiàn)小幅上漲。

　　5、政府保障性住房的供應(yīng)量和完成情況。雖然政府要加大保障性住房的供應(yīng)量，為低收入家庭早日實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，但是保障性住房的進(jìn)展卻很緩慢。一些地方由于資金配套不到位、征地和拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足等情況，導(dǎo)致這些計(jì)劃都很難完成。而且就算前期的工作完成得很順利，住房的建造還是需要時(shí)間，讓低收入家庭實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)也還需要一定的時(shí)間。

　�。ǘ�）房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

　　1、中央高度重視。房?jī)r(jià)大幅的快速上漲引起了中央的高度重視，2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用土地、稅收、金融等手段來(lái)加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。這些對(duì)樓市的調(diào)控說(shuō)明中央對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題已經(jīng)高度重視，表達(dá)了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊過(guò)高房?jī)r(jià)的決心。

　　2、銀行上調(diào)貸款利率與存款利率。2010年10月19日，央行在時(shí)隔36個(gè)月后首次加息，一年期的存貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款利率上調(diào)至5.56%，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)至2.50%。五年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.6個(gè)百分點(diǎn)至4.2%；五年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.14%。銀行出現(xiàn)加息必然會(huì)使有些準(zhǔn)備投入股市或是房地產(chǎn)來(lái)投資的人把錢(qián)存到銀行來(lái)。貸款利率的上升也會(huì)使投資房地產(chǎn)的成本加大，利潤(rùn)縮水。對(duì)房地產(chǎn)投資的人減少了，房?jī)r(jià)自然會(huì)受到影響，在加息和房產(chǎn)新政的夾擊下房?jī)r(jià)自然不會(huì)出現(xiàn)大漲。

　　3、對(duì)地價(jià)的控制。某些地方財(cái)政依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，開(kāi)發(fā)商就囤積這些土地，來(lái)使土地的供求關(guān)系出現(xiàn)不平衡，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。土地價(jià)格的大幅上漲是房?jī)r(jià)不斷上漲的一大推手，各個(gè)地方“地王”

　　的出現(xiàn)拉高了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，增加商品房的成本，這一部分增加的成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者（購(gòu)房者）的身上，就導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅的上漲。這次新政嚴(yán)厲打擊了土地囤積等行為，土地的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降，商品房的成本也會(huì)隨之下降，價(jià)格也就不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲。

　　4、對(duì)投機(jī)投資性購(gòu)房者的抑制。房貸新政及相關(guān)細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，會(huì)對(duì)投機(jī)和投資購(gòu)房者出現(xiàn)一定的打擊，投機(jī)和投資購(gòu)房者的減少會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲起到一定的作用。

　　5、房貸政策的威力�，F(xiàn)在很多人都覺(jué)得房貸新政是治標(biāo)不治本的政策，但是還是不要低估這一政策的威力。二套房政策出臺(tái)于2007年9月27日，這一新政導(dǎo)致2008年的全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，只是為了刺激2009年樓市的回暖，這一政策才在全國(guó)適度放緩，有的地區(qū)甚至私下廢除了這一政策，才造成了2009年房?jī)r(jià)的回暖。

　　總體來(lái)看，2010年的房?jī)r(jià)不會(huì)像2008年那么慘，也不會(huì)像2009年那么火。從現(xiàn)在階段來(lái)看，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)由供給導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化成需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)。消費(fèi)需求成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本性、持久性的拉動(dòng)力量。促進(jìn)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一項(xiàng)重大措施。商品房的消費(fèi)又是市場(chǎng)消費(fèi)的主導(dǎo)產(chǎn)品，為我國(guó)的GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了大部分，所以即使政府出臺(tái)了有史以來(lái)最嚴(yán)厲房地產(chǎn)新政，但房?jī)r(jià)不會(huì)真正出現(xiàn)大幅度的下降。只有等到實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正走向復(fù)蘇了，GDP的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)沒(méi)有那么大了，房?jī)r(jià)才會(huì)真正出現(xiàn)下降。

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