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今年以來(lái)，國(guó)家在短期內(nèi)突然加大了宏觀調(diào)控的力度，各項(xiàng)政策連續(xù)出臺(tái)，各種市場(chǎng)傳言不脛而走。到底國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是什么？中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展？而房地產(chǎn)業(yè)的走向又將如何？

    一、對(duì)近期宏觀調(diào)整政策的回顧

    要作出正確地判斷，我們首先來(lái)回顧一下近期的政策信息。

    2003年出臺(tái)的121號(hào)文《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款以及建筑企業(yè)用于墊資。該文實(shí)際上是宏觀調(diào)控的明確政策信息。

    2004年一季度以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控的措施連續(xù)出臺(tái)，密集程度之高前所少見(jiàn)。

    3月25日，人民銀行于出臺(tái)差別存款準(zhǔn)備金率制度；4月25日第三次提高存款準(zhǔn)備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。

    4月25日，央行副行長(zhǎng)吳曉靈在亞洲論壇年會(huì)上對(duì)商業(yè)銀行發(fā)出了央行可能采取更為嚴(yán)厲的緊縮措施的警告。

    4月26日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，指出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中存在一些新的矛盾和問(wèn)題，需高度重視，妥善解決。

    4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)資本金比例提到35％。同日，傳言銀監(jiān)會(huì)通知各商業(yè)銀行停止全部貸款業(yè)務(wù)，市場(chǎng)作出劇烈反應(yīng)，28日，大部分股份制商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款，部分甚至停止了票據(jù)業(yè)務(wù)，股市、債券市場(chǎng)大跌。雖然29日銀監(jiān)會(huì)發(fā)表澄清公告，但各種猜測(cè)仍然不時(shí)從業(yè)內(nèi)傳出。目前雖然銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)，但在政策明了前，各銀行對(duì)貸款業(yè)務(wù)均采取十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。

    4月28日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)江蘇鐵本鋼鐵有限公司違規(guī)建設(shè)鋼鐵項(xiàng)目作出嚴(yán)肅處理，敲山震虎的意圖十分明確。

    4月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在接受路透社采訪時(shí)，強(qiáng)調(diào)了宏觀調(diào)控的必要性和信心。同日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出兩項(xiàng)緊急通知，一項(xiàng)通知決定集中半年左右時(shí)間，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓。內(nèi)容涉及嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃等六項(xiàng)內(nèi)容。另一項(xiàng)通知要求對(duì)所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理，涉及土地管理、信貸政策等多方面，重點(diǎn)清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目，以及2004年以來(lái)新開(kāi)工的所有項(xiàng)目。對(duì)所有項(xiàng)目逐個(gè)提出停止建設(shè)、暫停建設(shè)限期整改、取消立項(xiàng)、符合要求等四類處理意見(jiàn)。

    4月30日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，要求商業(yè)銀行適時(shí)、適度對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥以及房地產(chǎn)、汽車等過(guò)熱行業(yè)貸款進(jìn)行合理控制，對(duì)于盲目投資、低水平擴(kuò)張、不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，以及未按規(guī)定程序?qū)徟�的�?xiàng)目，一律不得發(fā)放新的貸款，已給予授信和已發(fā)生貸款的要采取適當(dāng)、穩(wěn)妥的方式予以糾正。

    5月11日，央行發(fā)布《二OO四年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱央行報(bào)告），對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出了詳細(xì)分析，并對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)及具體調(diào)控措施提出了明確意見(jiàn)。此報(bào)告為經(jīng)濟(jì)發(fā)展定調(diào)的作用明顯，可以理解為近期國(guó)家宏觀調(diào)整政策的綜合性總結(jié)。

    5月14日，國(guó)家發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，同時(shí)下發(fā)《當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》主要涉及鋼鐵、有色金屬、機(jī)械、建材、石化、輕工、紡織、醫(yī)藥、印刷等行業(yè)。

    除以上明確的政策和信息外，目前市場(chǎng)普遍傳言貸款利率將上調(diào)，貸款審批權(quán)將進(jìn)一步上收，按揭貸款的門(mén)檻，尤其是居民購(gòu)買第二套、第三套商品房抵押貸款的門(mén)檻將會(huì)提高。

    以上各項(xiàng)措施如此密集的出臺(tái)，明確顯現(xiàn)出國(guó)家加大國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控力度的決心。

    二、對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走向的分析

    根據(jù)有限的政策信息，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)管理的一般原理，筆者對(duì)國(guó)家近期宏觀經(jīng)濟(jì)的走向做出如下兩點(diǎn)基本判斷：

    首先，國(guó)家已作出了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的基本判斷，為避免因長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)過(guò)熱產(chǎn)生破壞性的通貨膨脹和金融危機(jī)，國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的決心和意圖已十分確定。

    以上政策和信息均可以證明上述判斷，央行報(bào)告對(duì)此也有更系統(tǒng)的闡述。報(bào)告指出，今年一季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的過(guò)熱跡象。具體表現(xiàn)在：投資增長(zhǎng)過(guò)快，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43％，扣除價(jià)格因素的實(shí)際投資已接近1992-1993年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期；全國(guó)新開(kāi)工50萬(wàn)元以上的項(xiàng)目近2萬(wàn)個(gè)，比去年同期增長(zhǎng) 31％；2003年在建規(guī)模已高達(dá)16萬(wàn)億，相當(dāng)于當(dāng)年固定資產(chǎn)投資完成額5.4萬(wàn)億元的3倍，今年一季度施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資已高達(dá)7.2萬(wàn)億元；某些行業(yè)和地區(qū)盲目投資和重復(fù)建設(shè)問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重，地方項(xiàng)目投資增長(zhǎng)60.2％；投資的增速比消費(fèi)快近33個(gè)百分點(diǎn)，二者之間的比例關(guān)系嚴(yán)重失衡。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥等高耗能行業(yè)的巨大需求，加劇了煤電油運(yùn)供求矛盾，影響了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，加大了通貨膨脹壓力，增大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。任憑這種情況發(fā)展下去，勢(shì)必導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，銀行呆壞賬增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大，下崗失業(yè)人員增多等問(wèn)題，影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定，必須采取總量政策堅(jiān)決遏制。

    其次，只要國(guó)家的調(diào)控手段運(yùn)用適當(dāng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的大趨勢(shì)不會(huì)被根本性的扭轉(zhuǎn)，國(guó)家直接采取強(qiáng)硬的行政手段，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展“急剎車”、“硬著陸”的可能性很小，我們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向不必過(guò)于悲觀。

    做出這個(gè)判斷，是基于以下幾點(diǎn)分析：

    1、目前我國(guó)面臨著貧富差距加大、地區(qū)差距加大、失業(yè)人數(shù)增加、社會(huì)保障水平低、“三農(nóng)”問(wèn)題等一系列社會(huì)問(wèn)題，面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)有企業(yè)改制、經(jīng)濟(jì)體制改革等一系列挑戰(zhàn)。妥善解決這些問(wèn)題，關(guān)系到國(guó)家、社會(huì)的穩(wěn)定。而解決這些問(wèn)題，只能依靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從根本上改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，將付出巨大的社會(huì)代價(jià)。

    2、經(jīng)濟(jì)的全球化要求我國(guó)在進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)，應(yīng)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起。以4月27日的停貸傳言為例，全球金融市場(chǎng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，全球各大股市全面下跌。另一方面，受制于美元的低利息政策，以及西方國(guó)家對(duì)人民幣匯率的升值壓力，我國(guó)采取升息等宏觀調(diào)控措施必須相當(dāng)謹(jǐn)慎。此外，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐加快也會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正面影響。

    3、我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向及WTO的規(guī)則約束，要求國(guó)家盡可能采取市場(chǎng)手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。中國(guó)加入WTO的一個(gè)重要前提是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家地位的確立，加入WTO后，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)體制的改革進(jìn)一步向市場(chǎng)化方向發(fā)展是必然趨勢(shì)。金融體制改革的重點(diǎn)就是商業(yè)銀行的市場(chǎng)化運(yùn)作和金融臨管手段的市場(chǎng)化。4月 27日的停貸傳言，在國(guó)際上和學(xué)術(shù)界引發(fā)了許多負(fù)面的討論。一般情況下，國(guó)家會(huì)盡量采取市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)。

    4、1993年以行政手段為主的宏觀調(diào)控造成長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)低靡，教訓(xùn)深刻。11年來(lái)，中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐步完善，市場(chǎng)觀念已深入人心，以市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)也逐漸豐富，相比11年前，主客觀條件均有了很大變化，國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理的手段也更加成熟。

    5、實(shí)際上自去年以來(lái)，管理層和學(xué)術(shù)界對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱一直存在著激烈爭(zhēng)論，兩派觀念交替影響著決策。但無(wú)論是哪一派，很少有人鼓勵(lì)采取市場(chǎng)以外的行政手段來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)。

    6、央行報(bào)告對(duì)此也有明確的論述，報(bào)告首先作出了“當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體上是好的”判斷，明確指出下一階段穩(wěn)健貨幣政策的取向是適度從緊，但要防止急剎車，避免大起大落，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。強(qiáng)調(diào)對(duì)投資過(guò)熱的治理必須采取總量政策，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制已發(fā)生深刻變革，宏觀調(diào)控方式已逐步從直接調(diào)控走向間接調(diào)控，經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)的作用越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，要通過(guò)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)解決。

    當(dāng)然，我們也應(yīng)充分意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在。一方面，經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往是在量變到一定的程度時(shí)，突然發(fā)生的；另一方面，也不能完全排除市場(chǎng)調(diào)控失靈轉(zhuǎn)而采取行政手段的可能性。

    三、對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的分析

    房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響最為直接。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向分析，相對(duì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的分析，要更加謹(jǐn)慎一些�？傮w上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)越過(guò)了前一階段的“高峰”期，回落的可能性較大，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)整壓力。這是因?yàn)椋�房地產(chǎn)業(yè)是此次國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控中受限制的行業(yè)，國(guó)家近期為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控打出的一系列組合拳，幾乎拳拳都直接或間接地打到了房地產(chǎn)業(yè)身上。

    1、121號(hào)文、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例的決定、對(duì)房地產(chǎn)貸款的清查、銀行貸款審批權(quán)限上收、內(nèi)控制度趨嚴(yán)，均使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款更難，籌措資金成本更高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大。

    2、對(duì)土地市場(chǎng)的整頓，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地更難，成本進(jìn)一步提高，受到的限制更多。

    3、對(duì)在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的全面清理，主要涉及土地管理及信貸政策，房地產(chǎn)業(yè)又是此次清理的重點(diǎn)。

    4、如果貸款升息、提高按揭貸款的門(mén)檻、限制多套住房按揭貸款等傳言兌現(xiàn)，必然將削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，在一定程度上抑制消費(fèi)。而市場(chǎng)需求的下降，相對(duì)于資金成本的上升而言，影響面更大，影響程度更深。

    5、由于房地產(chǎn)業(yè)是本次宏觀調(diào)控重點(diǎn)限制的行業(yè)，各項(xiàng)政策在影響開(kāi)發(fā)商的同時(shí)，對(duì)消費(fèi)者的心理影響也不可忽視。一旦消費(fèi)者意識(shí)到市場(chǎng)可能降溫，持幣待購(gòu)的將會(huì)增加。

    6、房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲（一季度全國(guó)土地交易價(jià)格同比上漲7.5％，房屋銷售價(jià)格上漲7.7％）和“炒房團(tuán)”的負(fù)面影響，使整個(gè)行業(yè)的形象受損，受到多方的指責(zé)和質(zhì)疑。

    但另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落，是相對(duì)于前一時(shí)期的高位運(yùn)行而言的，而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此落入谷底的可能性較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)從前一段時(shí)期的高位回落到較高位或正常水平，平穩(wěn)運(yùn)行一段時(shí)間的可能性較大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向也不應(yīng)過(guò)于悲觀。這是因?yàn)椋?/p>

    1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是互聯(lián)互通的。盡管房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)受到國(guó)家宏觀政策的限制，但只要國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體保持發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然能夠從其它行業(yè)的發(fā)展中間接受益。

    2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求中，除少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)外，投機(jī)性的投資需求仍未占市場(chǎng)主體，老百姓為改善居住環(huán)境的消費(fèi)性需求仍是市場(chǎng)主體�？紤]到國(guó)家大力提高居民收入水平的發(fā)展政策并未有大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)需求支撐。

    3、當(dāng)前的房地產(chǎn)熱同1992年的房地產(chǎn)熱存在很大的不同。一是投資來(lái)源不同，1992年，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金中70％以上來(lái)自銀行貸款，以國(guó)有資產(chǎn)為主，其中有相當(dāng)部分的違規(guī)資金；本次周期中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行貸款的依賴度有所下降，有大量民營(yíng)、外來(lái)資本參與，銀行也不能直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。二是消費(fèi)主體不同，1992年，集團(tuán)消費(fèi)是市場(chǎng)主體，對(duì)價(jià)格不敏感，有非理性的特點(diǎn)，一旦受到政策調(diào)控就喪失了消費(fèi)能力；本次周期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)已完成由集團(tuán)消費(fèi)向個(gè)人消費(fèi)的時(shí)代轉(zhuǎn)變（個(gè)人消費(fèi)占90％以上），個(gè)人消費(fèi)（尤其是個(gè)人現(xiàn)有的消費(fèi)能力）不易受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同， 1992年，產(chǎn)品以商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等高檔物業(yè)重復(fù)建設(shè)為主。本次周期中，住宅產(chǎn)品成為投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)，辦公樓和商業(yè)物業(yè)的投資比例相對(duì)不大。

    4、從目前信息看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，主要側(cè)重于總量調(diào)控，并不是絕對(duì)禁止資金流向房地產(chǎn)。實(shí)際上，由于居民存款增加和銀行貸款受限，同樣面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的銀行更需要尋找安全、有效益的投資渠道。而房地產(chǎn)貸款有土地、房屋抵押（按揭貸款還有保險(xiǎn)），加上住宅市場(chǎng)需求仍然較大，仍是各銀行相對(duì)安全和效益較好的優(yōu)良業(yè)務(wù)。信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、有項(xiàng)目支撐的開(kāi)發(fā)企業(yè)仍會(huì)是銀行青睞的重要客戶。

    5、從央行報(bào)告的行業(yè)預(yù)警等最新信息分析，房地產(chǎn)已經(jīng)從“一線黑名單”上拿下�？紤]到房地產(chǎn)這一重要產(chǎn)業(yè)（鋼鐵、水泥、電解鋁實(shí)際上只是一個(gè)具體行業(yè)，概念范疇遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)）對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，全面限制這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負(fù)面作用是必須慎重考慮的。

    因此，對(duì)于具體從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而言，一些實(shí)力不強(qiáng)的中小型企業(yè)將會(huì)面臨較大的困難，部分可能會(huì)遭到淘汰而退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)于規(guī)模較大、市場(chǎng)行為規(guī)范、市場(chǎng)信譽(yù)好的優(yōu)勢(shì)企業(yè)而言，只要措施得當(dāng)，不僅能夠度過(guò)目前的困難時(shí)期，反而可能獲得新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。