91精品人妻互换日韩精品久久影视|又粗又大的网站激情文学制服91|亚州A∨无码片中文字慕鲁丝片区|jizz中国无码91麻豆精品福利|午夜成人AA婷婷五月天精品|素人AV在线国产高清不卡片|尤物精品视频影院91日韩|亚洲精品18国产精品闷骚

論文摘要：廉租房建設(shè)存在巨額資金缺口，而廉租房租金微薄，即使加上政府補(bǔ)貼，投資回報(bào)率也非常低，對(duì)社會(huì)資金鮮有吸引力。當(dāng)前我國(guó)住房公積金閑置資金巨大，利用效率極低，如果利用住房公積金閑置資金構(gòu)建公積金廉租REITs模式，可以在保證住房公積金繳存戶狀況至少不惡化的前提下，解決當(dāng)前廉租房建設(shè)資金匱乏的困境，使地方政府與低收入家庭狀況都獲得帕累托改進(jìn)。
論文關(guān)鍵詞：住房公積金,閑置資金,廉租,收益率
　　廉租房制度是我國(guó)重要的住房保障制度之一，它是專(zhuān)為保障城市低收入住房困難家庭而設(shè)計(jì)的住房保障政策。實(shí)物配租是廉租房制度的重要方式之一，但是當(dāng)前廉租房建設(shè)面臨巨額資金缺口問(wèn)題。REITs（房地產(chǎn)信托基金）作為一種國(guó)際上重要的融資手段，在我國(guó)大陸還沒(méi)有嘗試。巴曙松（2006）、何芳（2007）、胡金星（2009）等認(rèn)為，如果能夠利用REITs為廉租房融資，則既能夠解決廉租房的資金瓶頸問(wèn)題，又可以提高REITs的政策獲準(zhǔn)可能性。
　　一、我國(guó)廉租房建設(shè)實(shí)施的瓶頸問(wèn)題
　　1．廉租房建設(shè)時(shí)間短任務(wù)重，資金缺口巨大
　　根據(jù)住建部的規(guī)劃，廉租房的建設(shè)資金主要來(lái)源為：中央和省政府補(bǔ)貼；地方土地出讓金不低于10%；住房公積金增值凈收益等。盡管住建部指明了地方政府廉租房建設(shè)的資金來(lái)源，但是資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前很多地方政府因資金緊張通過(guò)發(fā)行債券融資而債臺(tái)高筑，截至2010年底地方政府債已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)億；加上廉租房巨大的投入與微薄租金收入形成強(qiáng)烈的反差，導(dǎo)致地方政府沒(méi)有動(dòng)力為廉租房建設(shè)融資。資金缺口不彌補(bǔ)，廉租房建設(shè)規(guī)劃很難如期完成。經(jīng)過(guò)前兩年廉租房建設(shè)，各地可用資金基本消耗完了，面對(duì)持續(xù)的廉租房建設(shè)，資金緊張嚴(yán)重困擾著地方政府，如何吸引社會(huì)資金進(jìn)入廉租房建設(shè)成為一個(gè)全新的探索。
　　2．安順市廉租房建設(shè)資金情況
　　根據(jù)貴州省政府下達(dá)的工作任務(wù)，安順市在2009～2011年內(nèi)要完成新增實(shí)物配租19910戶、新增租賃補(bǔ)貼戶8140戶的任務(wù)，其中2011年須完成新增建設(shè)10493套廉租房。
　　安順市2011年土地出讓金約1個(gè)億，其10%為1000萬(wàn)作為廉租房建設(shè)資金，加上住房公積金增值凈收益約1800萬(wàn)，合計(jì)2800萬(wàn)可用于廉租房建設(shè)。當(dāng)?shù)亓�租房建設(shè)成本為1400元/m，除去中央和省政府的800元/m的補(bǔ)貼，安順政府的配套成本約600元/m，則1600萬(wàn)只能建廉租房530=16000000/(600*50)套,相比2011年的任務(wù)量10493套，這無(wú)異于杯水車(chē)薪；要完成2011年的任務(wù)大約需要資金3.1億，缺口為2.94億，因此廉租房建設(shè)首要的難題在于資金籌措難。
　　迫于資金壓力，安順市2008年11月開(kāi)始采取廉租房出售的政策，將廉租房以600元/m的地方政府配套成本價(jià)出售給廉租戶，2010年售價(jià)上漲到1300元/m。在價(jià)格上漲的背后，一方面銷(xiāo)售情況并不理想，另一方面，低保戶家庭收入本來(lái)就極度困難，購(gòu)買(mǎi)廉租房后原本困頓的生活將更加困難，因此廉租房改銷(xiāo)售實(shí)際上是一種被逼無(wú)奈的下下策。
　　二、我國(guó)住房公積金的現(xiàn)狀與主要問(wèn)題
　　住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的主要住房社會(huì)保障制度之一，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性等特點(diǎn)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有，并實(shí)行個(gè)稅免征，優(yōu)先低息貸款購(gòu)房的優(yōu)惠政策。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住房公積金管理機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)作方式主要集中于公積金個(gè)人住房貸款、國(guó)債投資和定期存款。
　　1．全國(guó)住房公積金繳存用總體狀況
　　截至2008年底，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，同比增長(zhǎng)27.54%；繳存余額為12116.24億元，使用率為72.81%，同比降低1.78%；全國(guó)公積金閑置規(guī)模達(dá)到5616.27億元。從2004到2008年間，繳存總額、繳存余額、專(zhuān)戶存款余額即閑置資金不斷增加，增值收益率始終維持在1.5%以下�？偟膩�(lái)說(shuō)，全國(guó)住房公積金的特點(diǎn)是資金池迅速擴(kuò)大，閑置資金大量增加，增值收益率低位徘徊（見(jiàn)表1）。
　　表1全國(guó)住房公積金近年來(lái)總體情況
　　

	繳存總額 （億元）	增長(zhǎng)率%	繳存余額 （億元）	增長(zhǎng)率%	專(zhuān)戶存款 余額（億元）	增長(zhǎng)率%	增值收益 （億元）	增值收 益率%
2004	7400.29		4893.5		2086.3		48.6	0.99
2005	9759.5	31.88	6259.5	27.90	2907.9	39.38	72.81	1.16
2006	12687.37	30.00	7870.96	25.74	3520.02	21.05	101.9	1.29
2007	16230.3	27.92	9605.11	22.03	4107.58	16.69	99.61	1.04
2008	20699.78	27.54	12116.24	26.14	5616.27	36.73	170.1	1.40

　　資料來(lái)源：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部報(bào)告。
　　2．安順市和中西部地區(qū)住房公積金繳存用概況
　　截至2010年底，安順市住房公積金繳存總額為18.37億，但是使用效率非常低，大量的閑置資金運(yùn)作長(zhǎng)期處于極低收益水平甚至虧損狀態(tài)。安順市并不是個(gè)別情況，而是整個(gè)中西部地區(qū)城市的縮影。中西部地區(qū)住房公積金的使用率和運(yùn)用率都不高，分別為71%和56.1%，特別是貴州、河南、河北、甘肅等地的資金運(yùn)用率均不足30%，海南、西藏還不到20%，很多地區(qū)的沉淀資金率在70%以上。由于投資比例和方向的限制，公積金大量閑置在銀行，其收益率非常低，形成巨大的隱形浪費(fèi)。
　　三、利用住房公積金支持廉租房建設(shè)的政策
　　同屬于國(guó)家的保障體系，一邊是住房公積金資金大量閑置，資金運(yùn)用效率低下，違規(guī)拆借時(shí)有發(fā)生；一邊是廉租房建設(shè)資金極度匱乏陷入困境。能否將這兩個(gè)政策結(jié)合起來(lái)，調(diào)劑余缺，獲得雙贏？從政策上講是可行的，住房公積金與廉租房建設(shè)，兩者有著緊密的聯(lián)系，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策為公積金援建廉租房提供了可能性。
　　1．關(guān)于住房公積金增值凈收益使用的意見(jiàn)
　　國(guó)務(wù)院要求，住房公積金增值凈收益要全部用于廉租住房建設(shè)以保障廉租房建設(shè)的落實(shí)；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)再次強(qiáng)調(diào)住房公積金增值凈收益全部用于廉租房建設(shè)。 這兩個(gè)文件，從政策上將兩者初步聯(lián)系起來(lái)，為解決廉租房建設(shè)資金難題提供了一個(gè)思路。
　　2．關(guān)于住房公積金貸款支持保障房建設(shè)的意見(jiàn)
　　住建部發(fā)文表示，在優(yōu)先保證職工提取和保證個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將５０%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無(wú)償調(diào)撥使用。
　　這個(gè)意見(jiàn)的出臺(tái)，為破解廉租房建設(shè)資金難題提供了一個(gè)創(chuàng)造性思路。根據(jù)該意見(jiàn)，如果在滿足住房公積金的貸款和提取要求后，運(yùn)用閑置資金的50%支持廉租房建設(shè)，可解決其部分資金缺口。西部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售相對(duì)平淡，公積金閑置資金較多，相比更具備實(shí)施條件。
　　四、安順市公積金援建廉租房的方案設(shè)計(jì)
　　按照國(guó)家的要求，公積金介入保障房只能以貸款的方式間接介入，貸款利率按照當(dāng)前五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%來(lái)執(zhí)行。如果通過(guò)REITs運(yùn)作以分紅的方式，以不低于貸款利息收益來(lái)回報(bào)公積金，效果是等同的，并且有廉租房資產(chǎn)作為交換，就形成類(lèi)似于抵押貸款的交易，風(fēng)險(xiǎn)比純粹貸款要小得多，相對(duì)更容易為住房公積金繳存戶接受。
　　下面來(lái)考察借助REITs平臺(tái)，充分利用REITs的資產(chǎn)價(jià)格交換、融資額大和高分紅特點(diǎn)，用住房公積金閑置資金彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金缺口問(wèn)題的可行性（下稱(chēng)公積金廉租REITs）。如果運(yùn)作成功，可以使REITs在中國(guó)以特殊的身份切入市場(chǎng)，既有利于推動(dòng)這一房地產(chǎn)融資利器在中國(guó)的發(fā)展，也為其它國(guó)有資金退出部分公共項(xiàng)目獲取滾動(dòng)建設(shè)資金提供一個(gè)思路。
　　1．公積金援建能彌補(bǔ)安順市資金缺口
　　以安順市閑置公積金資金6億計(jì)算，按照閑置資金的50%可以提供給廉租房建設(shè)的試點(diǎn)政策，安順市公積金管理處可以提供3億的資金用于廉租房建設(shè)。
　　如果安順市政府以建筑成本價(jià)向廉租REITs注入資產(chǎn)，按照當(dāng)?shù)氐牧�租房建設(shè)成本1400元/m，戶均50平方的標(biāo)準(zhǔn)，則需要提供4285套=300000000/(1400*50)廉租房作為注入REITS的資產(chǎn)。安順市現(xiàn)有廉租房的數(shù)量高于這一數(shù)字，因此能夠馬上開(kāi)展資產(chǎn)交換，政府就獲得了3個(gè)億的建設(shè)資金繼續(xù)建設(shè)廉租房。在中央的補(bǔ)貼政策下，安順市可按地方配套成本即600元/m來(lái)建設(shè)廉租房10000套＝300000000/(600*50)，這樣基本解決了2011年全部的資金缺口問(wèn)題。
　　2．公積金廉租REITs的模式及關(guān)鍵點(diǎn)
　　（1）具體設(shè)計(jì)方案
　　首先由公積金注資成立資產(chǎn)型REITs，REITs支付資金收購(gòu)政府廉租房，地方政府再租回廉租房并支付租金，REITs分紅給公積金（流程圖見(jiàn)圖1）。由此地方政府可以獲得一筆巨額低成本資金用于廉租房建設(shè)，解決廉租房建設(shè)資金匱乏的困局，圓滿完成中央的任務(wù)。至于公積金的本金，可以在必要時(shí)由REITs將廉租房出售回本，保障繳存人在需要提取公積金或者需要貸款時(shí)能夠迅速獲得資金的權(quán)利。
　　圖1公積金廉租REITs流程圖
　�、僮》抗�積金管理處注資3個(gè)億發(fā)起成立廉租REITs并購(gòu)買(mǎi)其全部股份；
　�、赗EITs支付3億給政府廉租辦購(gòu)買(mǎi)廉租房資產(chǎn)，獲得完全產(chǎn)權(quán)；
　�、哿�租辦以普通商業(yè)房地產(chǎn)的形式向REITs出售資產(chǎn)，回籠資金；
　�、躌EITs向廉租戶出租房屋；
　　⑤廉租戶向REITs每年支付租金128.55萬(wàn)；
　　⑥政府廉租辦向REITs每年支付補(bǔ)貼4.78萬(wàn)；
　�、逺EITs向住房公積金分紅120萬(wàn)，維持公積金的管理運(yùn)作。
　�。�2）保證公積金繳存人利益的REITs最低收益
　　以2008年為例，當(dāng)年安順市公積金管理費(fèi)用為120萬(wàn)元，政府要保證公積金繳存人的利益，則需要使REITs只需要支付120萬(wàn)作為公積金的收益即可，至于備付準(zhǔn)備金可以用尚未動(dòng)用的閑置公積金來(lái)安排，這樣就大大減輕了REITs收益率的壓力。因此第⑦中，REITs實(shí)際只需要支付紅利120萬(wàn)，就能保證公積金繳存人的狀況不惡化。
　　按照一般REITs的收益90%用于分配的慣例，REITs的收益只要達(dá)到133.33萬(wàn)＝120/90%即可保證分紅要求。分配后的剩余收益作為REITs的管理費(fèi)用，如果不夠可由政府另行補(bǔ)貼，這個(gè)負(fù)擔(dān)對(duì)政府來(lái)說(shuō)非常小。
　�。�3）REITs的最低收益要求下的政府補(bǔ)貼額
　　按照目前廉租房的最低租金標(biāo)準(zhǔn)0.5元/m，方案的第⑤中每年的廉租房租金收入為128.55萬(wàn)=0.5*50*12*4285,意味著方案中第⑥中安順市政府只需要每年補(bǔ)貼4.78萬(wàn)＝133.33－128.55，即可滿足REITs的最低收益要求，由此政府建設(shè)廉租房的壓力降到了最低。
　　（4）廉租房資產(chǎn)注入REITs建議按成本價(jià)進(jìn)行
　　具體是以成本價(jià)還是以市場(chǎng)價(jià)格，或者折中來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)格交換，取決于資金的稀缺和任務(wù)的剛性程度，本文建議按照成本價(jià)注入資產(chǎn)。從市場(chǎng)的角度講，當(dāng)前政府遇到剛性的資金缺口且收益率很低，應(yīng)該在融資上做一些讓步，同時(shí)作為對(duì)公積金支援資金收益率低的補(bǔ)償。
　　通過(guò)組建公積金廉租REITs，租金本身即可滿足這3億援建公積金的管理費(fèi)要求，政府在完全沒(méi)有籌資壓力的情況下彌補(bǔ)了廉租房的建設(shè)資金缺口，極大地降低了貸款或者發(fā)行債券的利息壓力，可以既完成中央的任務(wù)，又充分使用中央的配套資金，對(duì)地方政府狀況無(wú)疑是巨大的改善�；�于以上分析，地方政府可以適當(dāng)調(diào)高補(bǔ)貼額度，既能提高公積金繳存戶的收益作為補(bǔ)償，還可以提高REITs的收益促進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展，達(dá)到多贏的局面，從而形成一個(gè)顯著的帕累托改進(jìn)：地方政府完成了任務(wù)并能充分使用中央和省政府的廉租房配套資金，對(duì)上有交代，對(duì)下有保障，使社會(huì)更加和諧；低收入家庭在不降低當(dāng)前生活質(zhì)量的情況下使居住狀況有了改善；繳存戶的收益率也提高，并能分享到房地產(chǎn)的未來(lái)增值收益。
　　以公積金廉租REITs解決廉租房建設(shè)資金難題的同時(shí)，如果以此為契機(jī)發(fā)展普通REITs，獲準(zhǔn)的可能性要高得多，從而推動(dòng)REITs在中國(guó)的發(fā)展。充分運(yùn)用這一房地產(chǎn)融資工具，將能有力地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
　　五、需要解決和防范的問(wèn)題及對(duì)策
　　由于公積金支援廉租房建設(shè)是一個(gè)全新的嘗試，公積金廉租REITs更是停留在理論探討上，所涉及的資金敏感且巨大，一點(diǎn)小小的疏忽可能后患無(wú)窮，這也是住房公積金這么多年管理如此嚴(yán)格的主要原因，因此有很多方面的問(wèn)題需要先行解決，謀定而后動(dòng)。
　　1．公積金的本金歸還務(wù)必切實(shí)保證
　　住房公積金運(yùn)用的原則之一，是本金的保本增值。50年后當(dāng)政府需要取消廉租房政策，或者這4285套廉租房壽命已到，如果其房地產(chǎn)殘值低于3億時(shí)，怎么彌補(bǔ)本金缺口呢？這就需要建立一個(gè)保障金機(jī)制，從每年的出讓土地收入中，強(qiáng)制提取10%注入公積金作為保障基金，以對(duì)未來(lái)還本做長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。這一點(diǎn)應(yīng)該是強(qiáng)制性的，否則可能會(huì)造成公積金無(wú)法應(yīng)對(duì)突發(fā)性事件的后果。如果殘值溢價(jià)，則公積金可以全部退回該保障基金，也可以部分退回，留存一部分作為對(duì)公積金低回報(bào)援助的補(bǔ)償，這樣REITs股東即繳存戶就可以獲得更多的收益。
　　另外，當(dāng)出現(xiàn)特殊情況，如某段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，公積金的存貸比超過(guò)警戒線時(shí)，REITs必須出售一部分資產(chǎn)以保證公積金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果市場(chǎng)一時(shí)無(wú)法消化該房產(chǎn)，則政府有義務(wù)按一定的價(jià)格回購(gòu)廉租房，等公積金閑置資金增多時(shí)再支持廉租房。這樣廉租房與公積金就形成了真正的緊密聯(lián)系相互補(bǔ)充的局面，共同擔(dān)負(fù)住房保障的重大責(zé)任。
　　2．公積金閑置資金只能作為備用補(bǔ)充資金
　　廉租房建設(shè)資金的安排應(yīng)該是財(cái)政先行，公積金作為后備資金，畢竟公積金是援建資金，并無(wú)法律意義上的義務(wù)，一旦投入就面臨風(fēng)險(xiǎn)；而且由于資金量巨大，一旦出現(xiàn)問(wèn)題后果嚴(yán)重。因此國(guó)家規(guī)定的廉租房建設(shè)資金來(lái)源，即土地出讓金、公積金增值凈收益、中央補(bǔ)貼和省政府配套資金，必須首先使用，地方政府配套資金能夠調(diào)用的必須先到位，必要時(shí)可以要求土地出讓金建廉租房的比重調(diào)高到20%。在此基礎(chǔ)上，差額部分由公積金閑置資金來(lái)補(bǔ)充，并且該資金只能用于新建廉租房，不得用于其他政府開(kāi)支。這樣就避免地方政府以缺口為名不謹(jǐn)慎動(dòng)用公積金，而將正常的廉租房建設(shè)資金挪作它用，同時(shí)可以盡量減少住房公積金的調(diào)用和風(fēng)險(xiǎn)。這一方面必須要有法律文件予以明確，杜絕安全隱患。
　　支援的公積金限額也要根據(jù)不同情況進(jìn)行調(diào)整。閑置資金的50%比例注入廉租REITs會(huì)不會(huì)過(guò)高，要看當(dāng)?shù)卮尜J比的增長(zhǎng)率，和廉租資金的缺口大小。一旦發(fā)現(xiàn)比例過(guò)高，REITs必須馬上通過(guò)向政府和市場(chǎng)出售房屋來(lái)調(diào)整，政府有義務(wù)和權(quán)力首先回購(gòu)。
　　3．增加緊湊型廉租房供給，減小公積金援建壓力
　　廉租房作為最低保障住房，只需滿足低收入家庭的最基本需要即可。香港的做法值得借鑒。香港的廉租房即“公屋”的特點(diǎn)，是根本沒(méi)有“廳”，完全用來(lái)住人。香港的“公屋”非常狹小，面積最小的僅8m，面積最大也就30多m，卻被隔成兩三個(gè)單間，還包括5m的廚衛(wèi)，可以擠進(jìn)一個(gè)五口之家乃至六口之家，把空間利用到了極致。如果建設(shè)一定比例的無(wú)廳緊湊型廉租房，滿足一些人口少要求更低家庭的需要，則在數(shù)量已定的情況下可以減少投入，由此減少公積金的援建壓力，同時(shí)使廉租房機(jī)制更趨于合理和完善。
　　4．加強(qiáng)監(jiān)管和懲罰，保障公積金援建資金安全
　　廉租房政策是一項(xiàng)規(guī)模龐大的民生工程，住房公積金是繳存戶的儲(chǔ)金，如果出現(xiàn)漏洞后果將不堪設(shè)想。因此對(duì)公積金支援廉租房的各環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，建立嚴(yán)厲的懲罰機(jī)制。首先要強(qiáng)調(diào)廉租房數(shù)量真實(shí)可信，不存在虛報(bào)造假問(wèn)題；第二，是政府建設(shè)的廉租房而不能是收購(gòu)的商品房，否則價(jià)格會(huì)偏高不利于公積金保值；第三，對(duì)廉租房的建設(shè)成本要嚴(yán)格審核、估價(jià)和公示，保證REITs購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)價(jià)格不含水分；第四，參與和政府的資產(chǎn)價(jià)格交換談判的公積金代表，應(yīng)具有普遍性和充分性，保證公積金繳存戶的利益。一旦發(fā)現(xiàn)有違規(guī)套取和濫用公積金的問(wèn)題，從嚴(yán)追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任，從而充分保證公積金本金的安全。
參考文獻(xiàn)
1 巴曙松.破解中國(guó)廉租房之困.金融證券.2006.9
2 胡金星,盧雅.我國(guó)廉租房融資來(lái)源現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策研究.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2009.8
3 何芳,王寧.我國(guó)廉租房建設(shè)融資的金融創(chuàng)新研究.上海房地2007.3
4 林文秀.廉租房租售并舉新政探析. 重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版). 2010.7
5 李慧英.住房公積金風(fēng)險(xiǎn)成因及對(duì)策分析.財(cái)經(jīng)研究.2009.3
6 王洪衛(wèi).住房公積金增值收益權(quán)屬及分配使用方式研究.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)研究報(bào)告.2009.10
7 劉海訊.借鑒香港“公屋”經(jīng)驗(yàn)建設(shè)無(wú)“廳”的小套型經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房.中國(guó)房地信息.2008.5