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論文導(dǎo)讀:：房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作模式類似于普通上市公司的經(jīng)營模式，以基金單位持有人利益最大化為根本目的。其商業(yè)模式是通過投資并以租金收入為主的房地產(chǎn)和高比的股息分配，為投資者提供回報(bào)。持有人、管理人和托管人在結(jié)構(gòu)中各自發(fā)揮其職能，以保證的正常運(yùn)行。的運(yùn)作機(jī)制由增值模式、發(fā)起、管理、托管、投資、收入分配、評估、上市及轉(zhuǎn)讓、信息披露和持有人大會等核心部分組成。
論文關(guān)鍵詞：關(guān)于我國房地產(chǎn)投資信托

　　房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱)概念起源于19世紀(jì)60年代，是指由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報(bào)。是房地產(chǎn)證券化的一種典型形式
　　一、的參與者
　　的直接當(dāng)事人分別為:基金單位持有人、基金管理人和基金托管人。
　　1、單位持有人是市場的投資者，持有人通過持有房地產(chǎn)，因此投資者所持有的是股權(quán)類證券。持有人享有下列權(quán)利:第一，分享基金財(cái)產(chǎn)收益；第二，參與分配清算后的剩余基金財(cái)產(chǎn)；第三，依法轉(zhuǎn)讓或者申請贖回其持有的基金份額；第四，按照規(guī)定要求召開基金份額持有人大會；第五，對基金單位持有人大會審議事項(xiàng)行使表決權(quán)；第六，查閱或者復(fù)制公開披露的基金信息資料，第七，對基金管理人、基金托管人、基金單位發(fā)售機(jī)構(gòu)損害其合法權(quán)益的行為依法提起訴訟；第八金融論文，基金合同約定的其他權(quán)利。
　　2、基金管理人必須是在的審核過程中，由監(jiān)管部門認(rèn)可的、合格房地產(chǎn)管理公司。管理公司的認(rèn)定應(yīng)該包括基金和物業(yè)管理的兩方面。所投資的房地產(chǎn)必須是由法規(guī)所規(guī)定的能產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)資產(chǎn)。
　　3、基金托管人是受委托的商業(yè)銀行，為基金單位持有人托管基金資產(chǎn)，委托基金管理公司作為基金管理人管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)。托管人和管理公司必須互相獨(dú)立。
　　三方當(dāng)事人在結(jié)構(gòu)中的三角關(guān)系可以概括為:雙重委托和雙重監(jiān)管。第一，基金持有人委托基金管理人投資，委托基金托管人托管；基金單位持有人與基金管理人之間是委托人、受益人與受托人之間的關(guān)系；基金單位持有人與基金托管人之間是委托人與受托人之間的關(guān)系；第二，管理人接受委托進(jìn)行投資管理的同時，監(jiān)督托管人并接受托管人的監(jiān)督；托管人保管基金資產(chǎn)，執(zhí)行投資指令，同時，監(jiān)督管理人并接受管理人的監(jiān)督。因此，基金管理人與基金托管人之間是平行受托和互相監(jiān)督關(guān)系。這樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以保證的投資收入分配策略順利實(shí)施，有效地保護(hù)信托單位持有人的利益。
　　二、我國運(yùn)作的構(gòu)想
　　的運(yùn)作模式類同于普通上市公司的經(jīng)營模式，以基金單位持有人利益最大化為根本目的，通過投資于以租金收入為主的房地產(chǎn)，為投資者提供回報(bào)。持有人、管理人和托管人在結(jié)構(gòu)中各自發(fā)揮其職能，以保證的正常運(yùn)行。的運(yùn)作機(jī)制由增值模式、發(fā)起、管理、托管、投資、收入分配、評估、上市及轉(zhuǎn)讓、信息披露和持有人大會等核心部分組成。
　　1、增值模式
　　的增值模式是指通過有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)管理公司對所持地產(chǎn)的管理，提高房地產(chǎn)的凈收入，實(shí)現(xiàn)的收入增長。主要是通過以下四個方面實(shí)現(xiàn)增值:(1) 通過再出租現(xiàn)有的地產(chǎn)獲取更高的租金；(2)通過收購新的地產(chǎn)或項(xiàng)目開發(fā)，以形成新的收入增長；(3) 對所持有的地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)以提高收入；(4) 降低運(yùn)行成本。
　　2、管理
　　管理公司的職責(zé)是為持有人管理的資產(chǎn)?駝�务，�ü�提高所持地产的罪傶v陀脅唄緣卦黽鈾�崇娦的地产来提高崇娦日f幕乇�。由�?在我國是一種嶄新的投資產(chǎn)品，現(xiàn)有的共同基金經(jīng)理未必具備管理的專門知識，因此在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中需充分考慮的兩大管理范疇，即基金管理及地產(chǎn)物業(yè)管理�；�金管理公司必須確保物業(yè)管理公司具有良好的聲譽(yù)，物業(yè)管理公司則必須具備地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)資格和經(jīng)驗(yàn)，基金管理公司在轉(zhuǎn)授物業(yè)管理職后，必須持續(xù)監(jiān)察其轉(zhuǎn)授的職能。
　�、俟芾砉�司的條件。的管理公司的管理職能涉及集合投資計(jì)劃和物業(yè)管理兩個領(lǐng)域。因此必須充分考慮在集合投資計(jì)劃管理方面的特殊性，有針對性地對管理公司的經(jīng)驗(yàn)提出要求。在這方面，可以參考香港的經(jīng)驗(yàn)。香港證監(jiān)會在考慮管理公司的資格時，要求基金經(jīng)理具備最少5年的管理集合投資計(jì)劃方面的可追溯紀(jì)錄。香港證監(jiān)會目前只接受有資產(chǎn)管理牌照的管理公司成為房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司。因此我國可以把管理公司條件設(shè)計(jì)為:第一，管理公司有5年以上基金管理經(jīng)驗(yàn)；第二，在托管人同意的前提下任命有5年以上房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的顧問免費(fèi)論文。
　�、诠芾砉�司職能。由于物業(yè)管理是管理的重要環(huán)節(jié)金融論文，對物業(yè)管理職能應(yīng)主要考慮以下因素:第一，由于物業(yè)管理職能的特殊性，在結(jié)構(gòu)的規(guī)定中不應(yīng)對物業(yè)管理資格作出過于具體規(guī)定；第二，管理公司可雇傭有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理(個人)，或?qū)⑵湮飿I(yè)管理職能轉(zhuǎn)授予第三方物業(yè)管理公司；第三，由于物業(yè)管理流程的周期性，物業(yè)經(jīng)理的主要人員應(yīng)具備較長期的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，至少要比一般租約的年期略長。
　�、酃芾砉�司的收費(fèi)。管理公司通過提供管理服務(wù)收取管理費(fèi)，管理費(fèi)可由兩部分組成。第一，基本管理費(fèi)，以所管理的地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)，收取一定比例的管理費(fèi)；第二，業(yè)績管理費(fèi)，這部分管理費(fèi)與的業(yè)績掛鉤，目的是為了將管理公司的利益與持有人的利益掛鉤，計(jì)算的基礎(chǔ)是上市交易價(jià)格。
　　3、托管
　　托管人應(yīng)以保證持有人利益為根本責(zé)任，通過一切合理謹(jǐn)慎的運(yùn)作，確保持有人的權(quán)利及權(quán)益獲得足夠的保障，保證有關(guān)資產(chǎn)獲得適當(dāng)?shù)墓芾聿⒁跃S持持有人利益的方式存管有關(guān)地產(chǎn)。托管人具體應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任:①安全保管的全部資產(chǎn):②執(zhí)行管理人的投資指令，并負(fù)責(zé)辦理名下的資金往來；③監(jiān)督管理人的投資運(yùn)作；④定期復(fù)核、審查管理人計(jì)算的資產(chǎn)凈值及基金價(jià)格；⑤保存的會計(jì)賬冊；⑥出具業(yè)績報(bào)告，提供基金托管情況，并向監(jiān)管部門報(bào)告；⑦基金契約、托管協(xié)議所規(guī)定的其他職責(zé)。
　　 　　4、持有人大會
　　單位持有人作為基金的收益人，通過基金持有人大會參與基金的運(yùn)作和管理，并對基金運(yùn)作過程中的一些重大事項(xiàng)進(jìn)行決議。持有人大會有權(quán)決議的事項(xiàng)主要集中在以下幾方面:(1)對契約的修改；(2)對計(jì)劃的更改，如終止、合并等；(3)更換托管人、管理人；(4)提高管理人、托管人的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)。
　　5、投資范圍及對象
　　的投資范圍主要由兩方面:第一，房地產(chǎn)投資必須占投資的絕對比重，根據(jù)美國及亞洲其他國家和地區(qū)的規(guī)定，房地產(chǎn)投資的比重一般不低于總資產(chǎn)的75%；第二，投資對象主要是可持續(xù)產(chǎn)生租金收入的房地產(chǎn)。在有充分證據(jù)表明可以防范房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)時，也可投資于空置土地或房地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃等其他形式的投資。
　　投資地域。在房地產(chǎn)的投資中，市場容量及監(jiān)管的有效性是兩個必須考慮的因素。因此必須對的投資地域做出必要的規(guī)定。香港規(guī)定只能投資于香港的房地產(chǎn)。香港證監(jiān)會認(rèn)為投資于海外物業(yè)可能帶來極大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)包括缺乏合格的基金經(jīng)理或物業(yè)估值師、透明度及法律保障不足、合約及產(chǎn)權(quán)無法執(zhí)行、公司治理問題、信息透明度及外幣兌換限制等。
　　在設(shè)計(jì)我國的投資地域時，應(yīng)充分考慮以下因素:第一金融論文，我國的房地產(chǎn)市場廣大，可投資的物業(yè)在地域上遍及國家的各個省市，市場容量足以發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)的產(chǎn)品。第二，投資于海外物業(yè)可能帶來物業(yè)評估、透明度和監(jiān)管上的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)當(dāng)對我國投資于國外房地產(chǎn)做出限制。
　　6、收入分配
　　絕大多數(shù)國家和地區(qū)在的法規(guī)中明確規(guī)定了收入分配的比例。各國和地區(qū)在收入分配的比例上比較一致，收入的分紅比例基本上是在90%以上。我國產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮其產(chǎn)品的相對穩(wěn)定收入的投資特性。在對的投資方向做出規(guī)定的同時，應(yīng)對的分配(分紅)比例做出相應(yīng)的規(guī)定，以此保證投資者在參與房地產(chǎn)投資并承擔(dān)相對較低風(fēng)險(xiǎn)的同時，獲取較穩(wěn)定的分紅回報(bào)。
　　7、上市和轉(zhuǎn)讓
　　我國在交易所上市的條件可參照有關(guān)封閉式基金和公司的上市條件和流程，在制定相關(guān)上市條件時附加與相關(guān)的條件。由于我國的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不包括贖回條款，因此的轉(zhuǎn)讓可通過上市后的交易實(shí)現(xiàn)。
　　8、信息披露
　　的管理人必須按規(guī)定向有意向的投資者及現(xiàn)有持有人，提供有關(guān)該產(chǎn)品全面、準(zhǔn)確和及時的資料，以便他們可以完全了解所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素，從而有助于他們在掌握充分資料的情況下做出投資決定。
　　三、結(jié)論
　　在國內(nèi)的研究已不罕見，但絕大多數(shù)對的研究集中在一般特性及國際比較。本文借鑒前人研究的基礎(chǔ)上對利益相關(guān)者及其運(yùn)作進(jìn)行了深入分析，但由于這樣一種房地產(chǎn)金融的證券化形式在國內(nèi)的實(shí)際應(yīng)用并不多，難以選擇具有普遍意義的案例進(jìn)行分析，僅以此文的分析希望能對在我國的推廣提出一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)
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